2010年を物件で振り返る

 

さて、2010年も本日で終了。
今年も色々な物件を扱わせていただくことが出来ました。

今年は、きぞんの管理物件の他
色んな方のご厚意で紹介の案件が多かった1年でありました。

まず最初は、下北沢の新築マンション、サニーしもきた2。

2009年の終わり頃完成した物件で
住宅4室、店舗が2区画。

ちょうど、同時期に完成した新築マンションが多く
予想していた以上に募集は苦しみました。

最終的には店舗部分を除き、2月中にはすべて申し込み。
1件痛恨のキャンセルがありましたが、その後すぐに決まりました。

店舗部分は、B1階は
早い段階で、占いのお店が入ってくれましたが
1階は、内装が1から造らなければならないスケルトン仕様で、集客は相当数あったものの
内装工事で皆、二の足を踏み、苦戦しました。

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サニーしもきた2とほぼ同時期に募集していたのが
代田のSビル。

2009年の大晦日に2部屋空きが出ました。

新築が林立していた影響で少し厳しいかもしれないと思っておりましたが
ふたを開けてみれば、内装終了後とほぼ同時に2部屋申し込み、まもなく契約終了。

 

 

新築に比べて安く、立地や設備も見劣りしなかったからだと思います。

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下北沢には、2K以上の築浅が少ないです。
たまに、出ますけど・・・

そのたまにが、2010年の前半に出ました。

守山マンション。

Sビルと同じく代田6丁目に建つマンションです。
同じ6丁目でもあちらは、駅側、こちらは環七沿いの6丁目です。


このマンションは、ほとんどが1Kですが3室だけ2Kタイプがあり
その1室。

募集から、割と早いタイミングで申し込みが入りました。

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2人入居で思い出しまたが、こんなお部屋も紹介させていただきました。
あれ?紹介したの今年だったっけ?
と忘れるくらい短期で決まりました。

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話は物件からズレますが、
今年は雪がよく降りましたね・・・。

 

雪で思い出したのが、このお部屋。

なんとなく、雪を連想するような感じのクロス。

 

これは、↓の企画で、入る方にデザインしてもらった部屋。

最初はクロスだけでしたが、1R→1Kにしたいなんて
要望があり、大家さんにお願いし間仕切りの工事も追加してもらったりなんて事もありました。

内装のアレンジは今でもやれないことはないのですが
少々オペレーションに穴があるので、ちょっと練り直してます。

 

ちなみに、物件はこちら

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ウィルステージで扱っている物件は下北沢だけではありません。
一般媒介はちょっと、出来ませんが専任であればどこよりも上手く扱える自信はあります。

この物件は2010年もっとも注目されたニュースの舞台となった西麻布にあります。

 

西麻布近隣はファンド物件が多く、フリーレント合戦が熾烈なエリアでもあります。


レジェーロ西麻布は、そんな激戦地の中でも一際目立つ存在のデザイナーズマンションです。

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レジェーロ西麻布は、新築時より10年近く(正確には9年)管理させていただいております。
そういう建物は幾つかあるのですが、

エトワールイスミもその1つ。

実は、このマンションの名前を付けたのも私なのです。

エトワールのエトワールは星というのはご周知でしょう。
イスミという名前は決まっていたものの、その前後に付ける名前をそう考えてなかったそうで
イスミマンションとか、そういう感じの名前にしようと思っていたのを直前で私がもう少し今っぽい
名前にしましょうよ、新築なんだし・・・と言い、じゃあ何かいい名前を付けろという事になり
ちょうど、名前を付ける時に、シンコウエトワールという馬の単勝を買っておりまして
その話をしたところ、それで行こうと言う流れで、この名前が付きました。

このマンション、建って5年間は一度も空かず
満室経営を保っておりました。

わりと、大手メーカー系の法人契約が多いのですが、6年目以降は出るタイミングがほぼ同じで
まとめて空きます。

今年も短期間で4室。

少し焦りましたが、それは杞憂に終わりました。

最長でも2ヶ月は空かずに満室に。

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賃貸の仲介は、需要と供給を結びつけるのが仕事。
当たり前の話なのですが、需要と供給は権利関係が相反しますので
直接やりとりをしても、いつまで経っても話が付かない。

需要と供給を、知識とアイデア、交渉力で上手く結びつけるのが
この仕事の楽しさでもあります。

そんな取引の代表だったのはこの物件。

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2010年は、全体的に賃貸市場が大きく低下。
そんな影響が、逆にウィルステージには追い風になりました。

知り合いのマンションが長期に空いているんだけど何とかして欲しい

と言うような相談をいくつも頂くことができました。

 

下北沢のヘソ部分にある下北沢ダイヤハイツがそうでした。

 

築年数は経っていたものの
よくリフォームされていてきれい、立地も良い。

ある1点だけが、ネックになっていました。

 

それは、風呂がバランス釜であるという事。

 

聞けば1年以上空いていると言う事で
バランス釜が無くなれば借りるかも・・・と言う方を見つけて
バランス釜を給湯式にする交渉、同時に業者とも工事費の交渉。

工事は予想以上に大変で、入る方にも引っ越しをずらしてもらう等
ご迷惑をおかけしましたが、無事終了。快適にご入居いただいております。

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紹介と言えば、1件ちょっと変わった物件を紹介していただきました。
CONSOCIA。

分譲マンションの1室で、早々に決まってしまったので
物件を吟味する時間がありませんでしたが、写真を見て頂くと
ちょっと、違うなというのがご理解頂けると思います。

willstage_shimokitazawa - View my '成城 CONSOCIA' set on Flickriver

 

CONSOCIAは、成城にある建物ですが、
2010年は、とても成城に縁のある1年でした。

 

フェリス成城も、不動産業者の先輩にご紹介頂いた物件。

 

成城学園前から1分と言う好立地にある商業ビル。

今回募集した3階は住宅仕様でしたが、
近くの個別指導の学習塾に借りて頂きました。

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また成城には、このオーナーの紹介でもう1件
扱わせて頂く物件があります。

折衝は、2010年内に終え後は完成を待つだけの新築物件。

1階はコンビニ、2階は歯科。

3階は、先日より募集を開始しました。

 

http://shimokita.co.jp/view.php?StockId=00008608

 

今年、成城学園前と並んで最も乗り降りしたのが

永福町。

こちらは、2008年新築ですが、更新のタイミングで
全部で5部屋入れ替えが。

みなさん、転勤や卒業(単位が取れると帰る子が最近は増えました)
2年経つとライフスタイルも変わりますね。

この物件の募集では自社のホームページが大活躍しました。

ホトンド、ホームページ経由の方で成約頂きました。

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電車で訪れたのが多かったのは成城学園前と永福町ですが
バイクで来たのが多かったのは、富士見ヶ丘と千歳烏山。

この2つの駅にある物件の空き期間を減らすことは来年の課題ですね。

 

このまま挙げていくと、年を越えてしまいそうなので
この辺とさせていただきますが、過去の扱い物件に関しては↓をご覧ください。

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募集するだけではなく、しっかり管理する
管理するだけではなく、募集そして入居者の趣向をしっかりとらえる。

と言うのがウィルステージの最大の強みだと自負しております。

 

来年はどんな年になるか分かりませんが
今年同様、頼られる存在でありたいものです。

Category: ┣ 物件情報 comments(0)  Date: 2010.12.31 Friday 00:00

暮れの下北沢

willstage_shimokitazawa - View my 'sim_Diary 2010' set on Flickriver

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2010.12.30 Thursday 00:00

年末に必ず行う事

空き物件で現地に鍵が置いてある物件の
鍵の回収です。


昔の話ですが、ホテル代わりにした輩がいました。
たまたま、正月休みに前を通りかかり、何か様子がおかしかったので
入ってみると、中に男が寝ていました。
たたき起こし、ヘッドロックをかけ、そのまま交番へ。

あとで、警察官に聞くと
忘年会で用を足したくなり、ちょうどその部屋が目に入り
メーターボックスにあった鍵を見つけそれで入ったとか・・・
何故鍵がそこにあったのが分かったのか、と言うと以前部屋探しをした際に
こういうところに、置くのかというのを学習したとか。


それ以来、毎年年末と長期の休みの前は鍵の回収をしております。

 

まあ、年末までに空かせない事が1番大事なのですがね。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.12.29 Wednesday 14:34

下北沢賃貸市場 トレンドレポート 2010.12月

1.物件の供給数

例年この時期が1番物件が少ない時期だが、 今年は12月に入っても
供給のグラフは大きく下がらなかった。
来年の新築が募集を開始した影響でむしろ数字的には前月を上回った。

店舗物件は、飲食店の駆け込み需要がこの時期はあるため
後半には飲食店可の物件が11月より大きく減少。

 

2.物件の供給状況(賃料・条件面)


満室で、少しでも空室を減らして年を越したいという貸し主、管理会社は多く
この時期は割と、交渉が効きやすい。
募集においてあらかじめ下げるというものは少なかったが、年内はフリーレントと言う物件を
多く見た。

店舗は、そう前月と変わらず。

 

3.需要

この時期から、来年の部屋探しをされる方もおり
需要という面では多くあった。

条件はバラバラだが、2人入居、ペット可などが多かった。

店舗物件の需要はこの時期は少ない。

 

4.成約状況

全体的に需要はあるものの、ゴールが来年の為、成約率は低い。
早く探し出した方で、引っ越しになれている方はこの時期に動いた。
メリットは大きかったはず。

 

5.街の状況

個人経営のバー、カフェが点々とオープンした。
逆に、物販店の閉店セールの看板を所々で目にした。
飲食店をここに見ても例年の活気はないように見えた。

 

6.雑感

時期的に不動産の業務が落ち着く反面、
雑務が増える時期でもあり、その雑務の間に色々街の様子を観察することができました。
全体的に客足が途絶えがちで12月の盛況はあまり見られませんでしたが
ターゲットをしっかり押さえているお店は、常に客が入っておりました。
住宅の方は、様子見をされる方が多かったものの
果たして年明けに満足な供給があるかどうかは微妙なところ。
新築の供給状況から推察すると、http://willstage.jugem.jp/?eid=713
そうレパートリーに富んだという状況は見込めないと思う。
こればかりはふたを開けてみないと分からないけれど・・・

Category: ┗ 下北沢トレンドレポート comments(0)  Date: 2010.12.28 Tuesday 23:29

不動産ポータルサイト年末年始の更新事情

アットホームもSUUMOもホームズも29日から3日まで
システムが休止、物件の更新が出来なくなります。

あ、アットホームは今日からでした!


昨日、今日終了してしまった物件も年末年始は落とす事が出来ません。

 

もっとも、ヘルプデスクの方は既に休みに入っておりまして・・・。

 

それを悪用して、年末年始は無断掲載や囮広告が横行します。
無断掲載に関しては最近、考えさせられる事例があったので
その内ブログにUPします。

 

そういえば、年明けに反響課金になるところがありますね。
他社さんはどう対応するんだろう。

 

もう1つ年明けにSUUMOがiPad対応の
不動産業者用のアプリを出すそうです。

 

image

 

現状、営業の現場でのiPadって
使えてそうで、色んなアプリを活用しないと使えないと言う声が多い中
なんとなく、これは期待できそうな感じです。


同様にアットホームも既にiPad向けの業者用アプリを出しましたが
世田谷区はサービス外・・・

こちらはそんなこと無いと思いますので
年明けの楽しみにしたいと思っております。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2010.12.27 Monday 14:02

年末年始の仕事

有馬記念は◎-▲で的中。

最後ブエナビスタが飛んでもなく伸びてきましたがハナ差の勝利。
グラスワンダーに迫ったスペシャルウィークを思い出しました。

いやいやこの1年、大して検討はしていなかったものの
ことごとく外していたので締めくくりの大レースで勝てて良かった。

 

さて、ウィルステージは28日から年明け5日までお休みを頂くわけですが
個人的には31日くらいまで下北沢に滞在
ホームページやら管理的な業務、事務的な仕事を行う予定で、多分年明けも
1日くらいから下北沢にいる予定であります。

 

ここら辺で募集している物件を内見したいなんて方がおられましたら

http://www.willstage.jp/recommend.htm

 

時間によっては対応しますので、気になる方はご連絡を。

http://shimokita.co.jp/inquiry.php

Category: 経営日記 comments(0)  Date: 2010.12.26 Sunday 14:20

さて有馬記念

このところ堅い内容が続いておりますので
たまには、息抜きを・・・


いよいよ明日は1年の総決算の有馬記念。

競馬人の総決算はダービーみたいですが
一般人の総決算は間違いなく有馬記念。

去年は、選択した馬が1頭も掲示板に乗らなかったという
失態を演じてしまいましたが、今年はサクッと当てたいです。

 

image 
※ローズキングダムは出走取り消し

PDF希望の方は↓
http://dl.dropbox.com/u/6608056/%E7%AB%B6%E9%A6%AC/arima.pdf


パスワードは、PCに向かってハドソンハドソンと唱えてください。


さて、1


【◎】ヴィクトワールピサ
本命馬。JCは早め先頭で目標になってしまい差されたけど
しぶとい競馬。2戦2勝の中山に替わるのと、好位で競馬が出来そうなのが買い材料。

ネヴァヴション
何となく、2年連続3着に来たエアシェイディと被るけど、ちょっと無理だろうな、さすがに。


フォゲッタブル
スタミナ決着にはなりそうも無いので多分いらない。

 

トーセンジョーダン
さすがに、勝ち負けまでは無理だろうな。勝っちゃったら冗談じゃすまないよ。


ルーラーシップ
来年か再来年1番人気に推されているかもしれないけど、今年はいらない気がするね。


【▲】ブエナビスタ
断然の1番人気。だからあまり中心にはしたくない。
かといって今のところ3着を外してないので外す勇気もない。

メイショウベルーガ
さすがに、この馬はいらないだろう・・・

ダノンシャンティ
NHKマイルCのレコードが評価されて穴人気っぽいけど
さすがに無理だろうね。
この馬のヤネ、ペリエかと思ったらベリーなのね。


エイシンフラッシュ
そういえば、3歳馬の勝利はシンボリクリスエスまで遡るらしい。
実績的にはヴィクトワールピサより上だけど、何となく今回はパス。


トゥザグローリー
キングカメハメハ×トクザヴィクトリーと熱心に競馬をしていたときに活躍していた馬同士の仔なので
気になることは気になるけど・・・今年はパス。

 

【△】ドリームジャーニー
今年は順調さを欠いているけど、本来のデキであれば1番強いはず。
騎手が違ってたら本命にしたいところ。


【○】オウケンブルースリ
昔からトニービン産駒を必要以上に追いかけるところがあり
その名残なのかもしれないけど、何となく気になる。
中山は未知数だけど、JCを一度叩いた上積みは期待できる。

 

ペルーサ
何故か3番人気。中山では走っていないし、出遅れそうだし
あまり妙味はない。

 

レッドディザイア
今年は海外ばかりで、イマイチ力関係が測りづらいけど
とりあえず無印でいいかな、的な・・・

 

ジャミール
弱くはないと思うけど、あまり知らないし
いい加減コメント書くのも疲れてきたし、無印で。

 

 

予想していたら
中山競馬場に飛びたい衝動に駆られましたが
前売り持っていないし、暇だろうとは言え一応仕事だし
おとなしくテレビ観戦します。

 

そういえば、このレース外れたら
2010年の私の競馬予想は全敗!

 

さて、結果は明日の15時25分!

この時間、携帯鳴らされても出ませんよ(笑)
よろしくお願いいたします。

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2010.12.25 Saturday 14:39

『city&life 98号 下北沢から都市を考える』に掲載いただきました

財団法人 第一住宅建設協会発行の機関誌で
主に都市計画やまちづくりの話題を取り上げながら、編集制作を行っているそうです。

自然発生的な空間構造をもつ下北沢を、果たして「都市」と呼べるのか、といった
視点から、「都市」のあり様について、考え、その中で、「シモキタでマイクロビジネス」という項目では、
下北沢という町をあえて選択し、起業された方々にお話をうかがいながら下北沢をシモキタたらしめ
ている理由を探っていくと言うのが趣旨だそうです。

 

といことで何故か、私を取材をいただいた次第であります。


さきほど、見本を持ってきていただきました。


中を見て驚いたのですが、
かつてここまで下北沢を掘り下げた書籍があったかと言うくらい
下北沢の色んな事が、下北沢に携わる人たちのインタビューと一緒に綴られています。

 

 

私も見開き1ページで登場させていただいております。
本をぺらぺらめくり、なんだこのふてぶてしいバカは・・・と思ったら私でした・・・
悪人面で申し訳ない限りであります・・・


一応、私のところの記事は以下の通り

シモキタで、マイクロビジネス

 

私が起業したのは2006年です。それまでは別の不動産会社に務めていたのですが、その時も下北沢勤務だったので、この町との付き合いは15年ほどになります。他の町で起業することは考えませんでした。賃貸物件のオーナーさんなど、すでにお客さんがたくさんいたことが一番の理由ですが、やっぱりこの町が好きなのかもしれません。
下北沢の特徴は、いろんなものが交錯しているところでしょうか。新しいものと古いもの。ただ、古いといってもそんなに昔のものはないんですよね。昭和の面影を残しているっていうくらい。ですがそれくらいのゆるさが親しみやすさをつくっているのかもしれない。あとは、商業と住居が近いことですね。道があまり整備されていなくて、入り組んでいるので家と店が近いように感じるんでしょう。


下北沢の物件は、ここ10年くらいでずいぶん変わっています。最初の会社に務め始めた頃は、いわゆる「木賃アパート」が多く、RC造の賃貸物件は希少だった。木賃アパートは古く、家賃も安かったので、学生や役者、バンドマンの1人暮らしなどがとても多かったんですが、10年ほど前から、ある建設会社がRC造の1Rマンションを積極的に建設し始めたんです。時期的にもちょうど、昭和初期に建てられた木賃アパートが老朽化し、建替えが必要になったのだと思う。居住者も、いくら家賃が安くても風呂なしアパートではイヤだという人がほとんど。新しいRC造の物件の方がすぐに埋まる。家賃の相場は1R・1Kで8万後半〜11万円くらいでしょうか。だから今、どんどんRC造のマンションに建替えられています。それも、全体の6割は1Rですね。


家賃が高くなったこともあってか、居住者の年齢層も上がったようです。物件を探しに来る人は、昔から学生さんから20代前半の人は多いんですが、実際に契約までこぎ着けるのは、20代後半〜30代位までの一人暮らし。それ以上の年代になると、今度は、夫婦、ファミリーで暮らせる物件が求められるわけですが、下北沢には本当に、2DK・2LDKのマンションが少ない。逆に、じつは戸建ての賃貸物件は意外と多いんですが、いずれにしても、家賃はとても高い。戸建てだと、たとえ築年数が古くても25万円くらいが相場でしょう。もちろん、一軒家を購入するとなると土地と建物で1億超え。便利な場所ですから、当然だとは思いますが。


一方、店舗物件に関しては、昔からあまり変わっていない。南口も北口も、駅前には古くからの建物が密集して、新しく建替えられることがほとんどありませんから。需要としては、多少、ファッション系は減って、飲食が増えているように思います。カフェやバーといった、狭いスペースで、オーナー1人で経営できるような空間のニーズが高い。チェーン店の出店が増えたといっても、半分くらいは個人経緯だと思います。ただし、駅周辺のテナント料はおおよそ40〜50万円、100万円を超える物件も数多くあり、そういう目立つところは大型資本のチェーン店しか入れないでしょう。南口は、王将がある辺りまで一律的に高い。


その店、一番街商店街までくると、南口のメンンストリートに対して約1/3程度。最近、個人経営の個性的な店が増えている大きな理由だと思います。ただ、個人経営で続けていくことは、やっぱり難しくって、2年ないし3年後の契約更新時を起点に、半分くらいは閉店してしまうんです。下北沢って、店舗間の競争も激しいけれど、それ以上にお客さんが目も厳しい。町の雰囲気や空気感から外れてしまうと相手にされないんです。近くに住んでいる人はもちろん、そうでない人でも、地元感覚で愛着をもって下北沢を捉えているからかもしれません。
補助54 号線の開発はともかく、小田急線の地下化によって不動産の状況もまた、変わってくるとは思います。今まで、駅周辺の建物はあまり変わってきませんでしたが、10年スパンで見ると建物の耐用年数も過ぎてくると思うので、もっと変わってくるでしょうね。

shop data

有限会社ウィルステージ
住所:東京都世田谷区北沢2-33-12
tel:5452-1410
営業時間:10:00〜20:00
定休日:水曜
http://www.willstage.jp/

WILLSTAGE
志村晃芳さん
下北沢一番街商店街にある不動産会社、有限会社WILL STAGE代表取締役。店舗では看板犬のコテちゃん(チワワ)がお出迎えしてくれる。公式サイトでは、下北沢での物件探しに対する傾向やデータなども詳しく紹介されている他、下北沢の町や賃貸トラブルを回避する方法などについて「本音」で語るブログも併設し、人気を集めている。

 

 

 

見本誌が1冊事務所にあるので気になる方は立ち読みに来てください。

Category: ┗ 下北沢の耳寄りな話 comments(0)  Date: 2010.12.24 Friday 19:11

2011年 下北沢に建つ新築賃貸マンション

2010年は供給過多で、下北沢賃貸市場の地盤を大きく揺るがしましたが
来年は、平年並みとなりそうです。

現在スーモで300室くらい募集に出されてますが
複数の業者が同じ物件を表示していたりするのもありますし
駅から10分以内の物件で見ますと、50無い位ですね。

アパート、ハウスメーカー系の建物が多いです。

今年散々だった築浅の10万円前後の単身用賃貸マンションが
来年の前半は中心になってくるんじゃないでしょうかね。


ウィルステージでも年明け早々くらいに
下北沢で1棟、下北沢ではありませんが成城学園前で1棟
募集を開始します。

 

 

詳細はここら辺に公開する予定ですので、是非チェックしてみてください。

下北沢 賃貸

下北沢賃貸物件

下北沢新築物件

Category: ┣ 下北沢の不動産事情 comments(0)  Date: 2010.12.24 Friday 11:47

師走の下北沢南口を散歩

好天の下北沢。
休日、天気が良いと良いですねえ。
私は仕事ですけど。

 

なんだかんだ、事務処理を終えて
南口のビオメゾンさんでランチ。



看板メニューの蕎麦パスタ。
これが食べたかった。


食後の運動に少し下北沢をブラブラ・・・
まあ、いつもブラブラしてますけどね。
そういえば、南口商店街沿いの1階店舗が決まってた。
DORAMAが入ってた。
ゲーム・トレカか・・・。トレカって?あ、トレーディングカードか・・・。
しかし、ここはだいぶ長く空いていたので決まって良かったですな。
そういえば、茶沢通り側にもでかいゲームセンターがオープンしてました。
一気に、ゲーセン天国になっちゃいましたね下北沢も。
しかし、このゲーセンにもパンチングマシンがなかったな・・・。

 

同じく南口のam/pmが閉まってた。
やはり、次はファミマなのかな。 

 
そびえ立つクレーン。
結構、離れた場所からでも眺めることが出来るのですが
これは、旧グルメシティ跡の新築工事。
いよいよ2011年夏〜秋位に完成だとか。
大型車が朝方しか入れなかったりかなり大変だったらしいのですが
ここへ来て急ピッチに工事が進んでいます。




休日の南口は混んでますねえ・・・
この後、多分あの人イチローが現れているはず。
一番街商店街を、あずま通り商店街の方に歩いて行ったんで(笑)

 
事務所に帰ってビオメゾンさんで買ったケーキをぱくり。
1日早いけど、散歩して腹減ってたし、いいや^^喰っちまえ。

あっさりしているけどコクがありしっかり甘い
あっという間に完食。

 

今日は、不動産業務の動きは特にありませんでしたねえ・・・
同業者からの問い合わせはいくつかありましたが、図面くればっかでしたし。


明日1日終われば、また週末ですけど
もう完全に年末モードですね。

と言っても、正月明けは毎年ホームページのアクセスが大きく増えます。
来年の準備を、今からたっぷりしようと目論んであります。

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2010.12.23 Thursday 14:23
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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