外に出て街を観て物件を観て人と会い人と話す

月末になると事務処理に追われ
併せて、サイトの更新だとか、電話、メールなどで
なかなか、外に出られなかったりします。

11月最終日の今日も
そんな感じだったのですが

午前中から
火災保険加入の依頼
ある大家さんが来て、賃貸借契約書への署名捺印

その後、方々へ月末の振り込みをしたり
銀行へ行ったり・・・。

その後、事務所でやることは山積みだったものの

 

何となく、このところ長いスランプに陥っている感もあり
無理矢理外出をしてきました。

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外に出て、人と会うと
なんだかんだで、情報が得られ

 

たまたま今日解約の連絡が来たという、戸建ての情報をゲット。

 

下北沢戸建

 

 

 

帰りがけに、明日グランドオープンする

つんくさんオーナーのお好み焼き店

かりふわ堂さんへ。

 

明日の打ち合わせを入念にされていたので
顔は出さずに帰ってきました。

 

お花でも出させて貰おうか、
と思ったら、やはり一流芸能人
置ききれないほどの花が贈られてくるので・・・

とやんわり断られ・・・

まあ、今度その分食べに来ますという事にして。

 

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後は、駒場東大前の売り物件を見た後

何件か大家さんのところへ
雑談と募集の報告を。

 

 

大きくはありませんが、そこそこ収穫のあった1日でありました。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.11.30 Tuesday 14:49

クレーム・トラブルが増える季節

年末のこの時期は、ソフトクレームが増えます。

ソフトクレームとは、主に入居者が起こした事由により起きるクレーム。

生活音がうるさい
ゴミの捨て方が悪い
近隣とのトラブル

家賃滞納もこれにあたります。


今日も、ある物件で
居住者から、最近深夜になると歌声が聞こえる
と・・・
同じマンションの他の方からも苦情があり
その方は、
『ジャイアンがいるので何とかして欲しい』

ジャイアンて・・・^^

 

早速、その方の携帯へ電話をかけ
近隣より苦情が来ていることを伝えると

忘年会の出し物の練習

をしていたとか・・・。

さすがに、ジャイアンと言われてますよ!
とは、言えませんでしたが。

いや〜忘年会は盛り上がるでしょうね。その歌声でw

 

まあ、あと増えるだろうな、というのは
家賃の滞納。
その他、大掃除後のゴミ・・・。

繁華街の近くの物件は、酔っぱらいによるケロヨンとか・・・。

 

年末は、どちらかというと後ろ向きな対応が多いような気がします。

 

 

関連

クレームとトラブルと賃貸管理 >> http://willstage.jugem.jp/?eid=376

Category: ┣ 賃貸管理業務日誌 comments(0)  Date: 2010.11.29 Monday 14:29

会員ページの活用法

ウィルステージの募集サイト『下北沢賃貸生活』に設置している
会員ページ・・・

 

現在800を超える物件が登録されております。

これは、現在下北沢でレインズ(業者間検索サイト)に登録されている
物件とほぼ同数です。

種明かしをすると、800はあるものの
その大半が成約事例です。

 

探す人からすれば、現時点で募集している物件の家賃は分かっても
こういう物件が実際のところ幾らで決まったのか?と言う情報は中々得られません。

 

募集家賃=成約家賃


では、無いですからね。

 

それに、基本的には決まった物件は
ポータルサイト、自社サイトの募集ページから落とすのがルールですので
正確な家賃相場を掴むことが出来ません。

 

会員ページを利用すると

 

家賃毎に物件情報が見られ

image

 

詳細も閲覧可能。

 

image

もちろん、今募集している物件の
より詳細なコメントや、写真、正真正銘の非公開物件

image

ここまでだったら、下げられますよ

 

と言う情報も掲載しております。

 

 

外に出したくない情報も多々掲載しているので
100名様の枠を厳守しております。

利用されていない方は、定期的に登録を削除させていただいております。

 

現在、20名前後空きがありますので、

お部屋をお探しの方、下北沢の不動産に興味がある方は是非ご参加ください。

http://shimokita.co.jp/members.cgi?mode=new

登録は、無料です。

Category: WEBノート comments(0)  Date: 2010.11.28 Sunday 14:39

オペレーション失敗

予定していた第3回内見ツアーですが
諸般の事情により開催が中止になりました。 #naiken


こういう無料企画は、ドタキャンや色々あるのは想定していたつもりで
ありましたが・・・

皮肉なモノで当日の午前中問い合わせされて来た方もおり・・・

完全な告知不足というか・・・

まあ、今後の課題であります。

 

第4回ですが、12月中旬を予定したいところですが

来月は、下北沢以外の地区で空く物件や募集している物件が多く
しかも横浜とかあるモノですから・・・

やるとすれば、年末ですけど・・・
もうやんないかもしれないし・・・

まあ、仕切り直しであります。

Category: 経営日記 comments(0)  Date: 2010.11.27 Saturday 14:09

空室対策について 今まで有効だったテクニックは通用しない

空室対策に関しては過去に散々書きました

 

2007空室対策

空室対策と成約と

新規物件

決まる物件、決まらない物件

空室対策@下北沢

空室対策の考え方

 

空室対策に関するノウハウは書籍やWEBなどで数多く公開されています。

 

1つだけ言えることは

 
どこの地域でも

今まで多少有効だったかもしれない
小手先だけ替えるだけのテクニックは全く通用しないほど厳しい状況下にある

と言うことです。

 

当社で受けている物件も、右から左へと言うケースがだいぶ減ってきました。


物件への集客は受けている物全ての物件毎日、どうやったら試行錯誤を繰り広げております。

 

 

空いている物件にようやく申込みが入った!
と思ったら夢だったと言う事が多々あります。

 

まあ、無い頭を使って色々考えます。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.11.26 Friday 23:40

空室に関する相談

世田谷某区へ、空室の相談へ行ってきました。

 

twitter @willstage
image

 

今頼んでいる不動産屋で
募集して半年後に
申込みが入ったそうなのですが考えていた家賃より安く
交渉時に、『こちらも手間暇かけているんだから、これ位飲んで欲しい』
と言う様な態度であったらしく
その他にも、以前トラブルが起きたときの対応が不誠実で
今のまま、あの不動産屋に頼んでいたら、どんどんマイナスに
スパイラルしてしまう。

と言う話でした。

一般論、不動産業者から見ると、管理料があるかどうかにもよりますが
トラブルの対応は後ろ向きです。滞納然り、管理上のトラブル然り。
そこで、おざなりな対応をしてしまい亀裂を作り
空室時に亀裂が更に大きくなると言う・・・

良くある話です。

 

結果的には、相談というか

お宅で募集して欲しい

 

と言う流れになりました。

 

条件的には、相場より安く
物件のコンディションも良好、立地も良い。

願ったり叶ったりの話ではあるのですが
いきなり、今頼んでいる業者を切ってと言うのも
どうかな、と思うので誰かいたら紹介しますね、と言うところで
今日は切り上げました。

Category: ┣ 賃貸管理のご提案 comments(0)  Date: 2010.11.25 Thursday 14:22

本日の下北沢

今日は定休日だったんで
カメラを持って北口〜西口周辺をウロウロしてきました。

下北沢一番街商店街のアーチ  下北沢一番街商店街入口付近  下北沢北口  下北沢北口  下北沢シンヤシキビル 
シンヤシキビル  下北沢の天狗  下北沢のフグ  下北沢  下北沢駅北口周辺商店街 

IMG_0861  下北沢駅北口  北口みずほ銀行  下北沢西口周辺  下北沢のカレー隠れた名店スパイシア 
下北沢駅井の頭線測道  下北沢VIZZ  下北沢VIZZでランチ  下北沢西口

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2010.11.24 Wednesday 00:00

iPadにiOS 4.2をインストールしました

「AirPlay」や「AirPrint」、アプリをフォルダごとに別けられると言うのが
新機能らしいです。

AirPlayは、

音楽やビデオ、写真を各端末からApple TVや今後販売される予定の対応スピーカーに
ワイヤレスでストリーミングできる機能。

どうなんですかねえ・・・
あまり魅力を感じません。

AirPrintは、

Eメールや写真、Webページ、書類などの印刷が可能となる。

iPadから印刷する必要があるのかどうか・・・

アプリのフォルダ別けも、iPadはサクサク動くので
フォルダ別けする必要があるのかどうか。

 

大してメリットを感じないのですが
色々試してみたいと思います。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2010.11.23 Tuesday 14:18

これは、御社の専任物件ですか?

最近、こういうセリフをユーザーの方から聞かれることがあります。

以前、店頭の図面を見て来店された方も、ある物件を指し
専任(大家さんが一社に入居者斡旋を依頼している)ですか?と質問されました。

その物件は、そもそも一般媒介(大家さんが複数の業者に入居者斡旋を依頼している)
の物件なので専任の業者はありません。

恐らく誰かから、専任で受けている不動産業者のところに行けば
一番条件が良く取引が出来ると聞いたのでしょう。

一般媒介でも、ここに載っているhttp://www.willstage.jp/recommend.htm
物件は、専任ではなくても募集のイニシアチブを取っている物件なので
どこを介すよりも、条件良く貸す事が出来ますよ

と言う説明と専任と一般の違いを説明させていただきました。


その方(以下Aさん)は、それから数ヶ月間
定期的に、ウチのページを見てくれていたみたいです。

ある日、Aさんから電話があり
下北沢のある物件があるか、どうか問い合わせてきました。

その際も、再度

専任ですか?


と・・・。

あちゃちゃ、この前時間をかけて説明したのに
説明の仕方が悪かったか、と反省したモノの
そこはたまたま、専任物件だったので専任ですよ
と説明をし、数日後に部屋を内見、めでたく申込みを頂くことができました。

 

後日、何故専任にこだわったのか
と言う話を聞いたところ


現在(引っ越す前)住んでいるところが
一般媒介の物件で複数の業者が窓口になっているそうで
隣人がとても素行が悪い方だったんですが
窓口の不動産屋に言っても隣の部屋は他社の管理だから
大家さんに言っても不動産屋に任せているから
の堂々巡り・・・

更新が近いと言うこともあって、面倒だから移ろうと言う事になったそうなのです。


そのタイミングで、不良入居者を追い出したと言うブログかツイッターで
ウィルステージの事を見て、ここの専任であれば大丈夫だろうと言う事で
来てくれたと言う大変ありがたいお方だったのです。


なるほど、こういう見識をされる方もいるのだな、と私自身勉強させられた取引でありました。

 

それが正解だったかどうかは、
今後の責務では、あるものの、期待を裏切らぬよう頑張る所存であります。

Category: ┣ Q&A部屋探し comments(0)  Date: 2010.11.22 Monday 14:55

ランブリンのウェブページがリニューアル

ちょくちょく物件情報を掲載させていただいている
iPhoneアプリ・ランブリンのWEB用ページがリニューアルしていました。

image 

ウィルステージのアカウント http://rmbl.in/s/21829

地図も大きくなり見やすくなりました。


お店をやっている方は
こちらのフォームからhttp://app.rmbl.in/owner_form
無料で店舗情報の登録が出来ます。

ツイッターとの連携で
こんな感じに写真をアップデートも出来ます。

image

 

ツイッター単体だとタイムラインが流れてしまうので
写真を載せても、効果が得られないことがありますが
ここだと(確か)30まで掲載されるので

 

飲食店なら、メニュー
物販なら商品の写真を掲載すると宣伝効果が期待できるのでは?

 

色々な組み合わせが期待できそうで
楽しみです。

Category: WEBノート comments(0)  Date: 2010.11.21 Sunday 14:58
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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