マスクをしている意味がわかるな?

私は、過去を捨てたのだよ byシャア・アズナブル

 

昨日からマスクを付けております。

 

花粉症でも、豚インフルエンザと言うわけでも無いのですが
実は、差し歯が抜けてしまいまして・・・


こんな時期だから、マスクをしてウロウロしてますと

( ゚Д゚)!! えっ?あの人豚インフル?

なんて、視線を受けているような・・・

 

そんな気がします。

Category: 経営日記 comments(0)  Date: 2009.04.30 Thursday 00:00

ゴールデンウィーク・・・どうしよ・・・

今日、久々に帰ってきたら
早々に、4、5日は嫁と嫁の両親と娘とで
小旅行に行くとの事で、私は事実上のゴールデンウィーク戦力外通告を
受けました・・・

うぬぬ・・・

 

年に何回も休めないのに・・・

 

しかし、宿も取ってしまったようなので
今更キャンセルしろとも言えず
GWは家で雑巾がけをしていても仕方が無いので
事務所で事務仕事をしようと考えています。

 

ちょうど、HP用の原稿も作らなければいけなかったし
管理システムの入力もしなければならないし
休み明けの契約の準備もしないといけないし・・・
パワフルメジャーリーグ2009もやらなきゃいけないし

管理物件に内見が入るかもしれないし
今売り出し中の土地や戸建て中古マンションの問い合わせがあるかもしれません。


結構やらないといけないことがありました。



平行してブログの更新も精力的に行う所存であります。

Category: 経営日記 comments(0)  Date: 2009.04.29 Wednesday 00:00

ウィルステージを設立して3年経ちました

久々に、起業日記のカテゴリーを使います。

 

今の建物の3階からスタートしたのが
昨日のことの様に思えます。

 



経営の知識が全くないまま起業してしまったので
最初の半年、いや1年くらいはかなり、さまよっていたような・・・




それでも、たくさんの方に助けていただきました。

ありがとうございます。

 




明日から4年目。

これからも末永くよろしくお願いいたします。

Category: 経営日記 comments(0)  Date: 2009.04.28 Tuesday 23:52

キャンセルについて考える

明日契約予定の物件が急遽キャンセルに・・・


明日に控えたある契約の仲介業者から電話がかかってきました。
てっきり明日の打ち合わせかな、と思って電話に出ると・・・

「○○会社ですけど、担当のAが本日お休みなので私が代わりにかけています。
B様の件ですが、さきほど電話が来まして、お金がないからキャンセルされるそうです」

( ゚Д゚)y−~~へ?金がない?部屋借りるのに金無かったの?

「私は、担当者の代わりにかけているだけなので、知りません。
とにかくお客様はキャンセルされたいそうなので、仕方ありませんよね」

( ゚Д゚)ドルァ!! それだけの説明じゃ、はい分かりましたって訳にはいかないね。
まず、担当者から電話するようにしてもらえますか?

「担当者はお休みなので・・・」

( ゚Д゚)ドルァ!! じゃあ、連絡が取れたらと言うことでよろしく。

部屋の募集を止めたのは10日間・・・



結構反響が多かった物件だけに
大きい10日間でした・・・。
こんな事なら2番手で受けとくべきだった・・・

そんな業者もいたんですけどね。



契約には手間はかかる

1つの契約と言っても色々手間はかかります。


まず、本人の確認を取り
簡単な身元調査をします。個人情報の照会。
ケースバイケースですが、面接や
会社、自宅も見に行くこともあります。

その後、保証人の確認。これらも上と同じ作業。

これらの作業を巷では、入居審査と呼びます。

その後、事務員が

・精算書の発行
・契約書
・重要事項説明書
・東京ルール
・保証人確約書
・火災保険申込書
・入居に必要な書類

などを作成します。
同時に、大家さんへ申込書の確認。
業者紹介の場合は業者と契約日などの打ち合わせ等。

契約が近くなると
部屋の最終確認と、鍵の交換。


これらを済ませて契約を待ちます。


仲介業者は、善意なら被害者

少し時間が経って、仲介業者から電話が。
元々、誰かに金を借りて部屋を借りようとしていたらしく
それが、工面できなかったとの事・・・

仲介業者は電話だったんですが、平謝り。

まあ、こういうのはお互いあることなので仕方がないのも分かるし、
向こうも現地を案内したりしていますからね・・・

こちらは、違う入居者を入れれば良い話ですが
向こうは、仲介なので、キャンセルになった人がまたこの業者をとして契約しない限り
ただ働きです。

「次頑張ります!」

との事だったので

まあ、気にせず何かありましたら!

というつもりが、

まあ、気にせずに、もう何も無いでしょう

と・・・

入力作業をしていて、トイレ 有り ウオシュレット 無 オートロック 無

みたいな事を考えていたのでそんな言葉が出てしまいました・・・

可哀想な事を・・・



取引に比例するキャンセル。どんな物件でも起こりうる



特に、今月はキャンセルが多くて
これで、5件目。
契約の準備が出来ていなかったという話がホトンドでした。



キャンセルを無くすのは不可能。重要なのは、早期発見で被害を最小限に



基本的に、不動産の賃貸借でキャンセル代は取れません。
それを良いことに、ギリギリまで申込みを引っ張り、いくつかの物件を押さえておいて・・・
なんて方も残念ながらおります。

契約の準備が出来ていなかったというのは、如何なものかと思いますが
やむを得ない事情なんかもあります。

キャンセルを防ぐが為に、申込みを頂いている方に
不快感を与えてしまうのもどうかと思いますし。

防御策としては、早めにおかしな動きを察知することが重要です。

こんな申込みはキャンセル率が高い

・やたらと、条件交渉が多い
・申込書への個人情報の記載事項が少ない
・確認時に電話に出ない
・話が前に進まない
・契約金の振り込みが期日を過ぎてもない

もっとありますが、どこかで別枠を作ります。

そもそも契約ってどの時点で成立するのか


さて、色々ググってたら、ああそういえばそうだったという話を発見しました。
以下、大阪府の建築振興課のHPより引用

契約は双方の合意があれば成立するものであり、「契約書がなければ契約は成立しない」という考え方はされていません。 ですから、実際の取引の場においては、申込者が重要事項説明を受け、入居希望の意思表示として預り金(申込証拠金)を支払い、それを受けた貸主が入居を承諾して、その旨を仲介業者に伝えた時点をもって契約の成立と見なしているケースが大半を占めています。

契約成立までの一般的な流れは、次のようになっています。

(1) 貸主が媒介業者に対して、物件の媒介(仲介)の依頼をする。

(2) 媒介業者が一般の借主(消費者)に対して、物件の広告(提示)をする。

(3) 借主が媒介業者に対して、物件の案内(書面による説明以外の情報提供)を求める。

(4) 媒介業者が借主に対して、書面を交付した上での物件の説明(重要事項説明、契約書面の提示など)をする。

(5) 借主が媒介業者に対して、預り金(申込証拠金)を支払う。

(6) 媒介業者が貸主に対して、借主の契約意思の確認を証する書類(入居申込書など)を送付(電話などでの連絡も考えられる)して、貸主の契約意思を確認する。【到達主義】(民法第97条)

〔ここで注意〕
次の(7)に至らない段階で、借主側から申込の撤回があれば、媒介業者は預り金(申込証拠金)を借主に返金しなければならない。

(7) 貸主が媒介業者に対して、契約意思を伝える(貸す・貸さないの意思表示)。

〔ここで注意〕
この段階で貸主から契約意思の発信(表示)があると、貸主と借主の双方の意思が一致することになり、契約が成立したとみなされる。そのために、預り金(申込証拠金)は、手付金として処理される。借主が申込意思を撤回する場合、それは「契約の解除」となるため、手付金を放棄しなければならない。この場合、貸主の契約意思は必ずしも借主に到達しなくてもよい。【発信主義】(民法第526条)

(8)
媒介業者が借主に対して、貸主の契約意思を伝達する。

----------------------------------------------------------------------------------------------------
引用ここまで


今日は、別件で用事があったので聞いてみました



DSC04263

ここでも、上と同じ様な話をされてましたが、
仮に、相手側が争ってきた場合、業者は立場的に弱い。

それより、早く次のお客さんを探した方が建設的だよね。と

 

確かに。
まあ、そんなお金は取る気が無いのですが。


なるべく、キャンセルせず、よく考えて申込みを!



キャンセルする方は、安易に考える方もおりますが、
物件を止めた期間、大家さんの収入を妨げたことになります。
管理会社にも、仲介業者にも迷惑がかかります。


これからは、申込み時、確認時に
よく考えて申し込んでくださいね。今ならまだ止められますよ・・・
キャンセルは駄目ですよ!

サラッと、ですがキャンセル防止の説法を解きたいと考えております。

Category: ┣ 賃貸管理業務日誌 comments(0)  Date: 2009.04.28 Tuesday 20:26

不動産取引の裏側

共同仲介って何?

今売買で3件、契約になりそうな案件があります。
全て共同仲介。売り主、買い主それぞれに不動産業者がつき
それぞれが協力して契約業務を行います。
成約となれば、売り主は売り主側の不動産仲介業者
買い主は買い主側の不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。

取引においての業者同士の上下関係がある

だいたいは、売り主側の業者がイシニアチブを取ります。
市場が大幅に買い手市場でなければ、たいがいは売り主側、つまり
元付けの業者が強いのです。


お前いい加減にしろよと少し怒った事

希に、プライドの高い営業マンや、元付けが小さい会社であったりする場合
客付け側が舐めてかかってくる事があります。私の場合、割と経営者とすれば年齢は
若い方なので、希にそういった事があります。
たまたま先日も、3件のうちの1件
まだ進むかどうかも分からない話で、
あの書類を出せこれをくれ
これは、どうなんだ?
おかしいいんじゃねーか?・・・

少し上等な口調だったので
普段温厚な私も、少し態度を変えました。

この話、人をこれだけ動かして進むんだろうな!

相手も月末近くで上司に詰められたんでしょう。
とりあえず、ジャブだけにしました。

 

全ては、円滑で安全な取引の為に



それぞれ、契約をまとめなければならないという共通の目的があるので
ぶつかりながらも最終的には、大小あれど意思の疎通が出来ます。

ある程度、話が進んでいくと
売り主側の業者は、買い主の人間性
買い主側の業者は、売り主の人間性
相手方の仲介業者の人間性が分かってきます。

尊敬できる相手との取引はとても楽しく
終わった後も自分のモチベーションが高まります。
でも中には、尊敬しかねる相手もいるのです。

今回の取引は、どうなるか・・・
こういったやり取りの中でも毎回新しい発見、自分の経験や能力を高められる事柄が
あったりして、それもこの仕事の醍醐味の一つです。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.28 Tuesday 00:00

下北沢→代田橋

20090427123359.jpg
電車だと明大前乗り換えの各停で一駅。


時間もあるし天気も良いのですが歩いて現地へ向かっております。

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2009.04.27 Monday 12:36

タイキウルフ

20090426135150.jpg
内見が重なってしまい現地で待機中。



こんな時、ミニパソコンは便利です。充電してなくてすぐ切れてしまいましたが。



題名のタイキウルフは昔いた競走馬で気性が悪くて能力はあったのに大成しなかった馬でした。どこかで待機する時に、何故か使ってます。

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2009.04.26 Sunday 14:34

好天

20090426110104.jpg
今日は内見日和ですねぇ



月末という事もあり内見が売買、賃貸とも結構入ってます。



ここらで在庫一掃したいですな。

Category: こちら現場です comments(0)  Date: 2009.04.26 Sunday 11:04

教科書通りにはいかない話

10月には宅地建物取引主任者試験があります。

そろそろ始める・・・ゴールデンウィーク頃始めるなんて方も多いと思います。
ウチのスタッフも2人受けるそうです。

私の時は、長いと集中力が持たない事を自認してましたので
勉強期間は1ヶ月間のみ、直線だけの勝負に賭けました。

まあ、そんな事をしてたので最後の一伸びが出ず連続で1点差で落ちましたが・・・。

しかし、その翌年は見事、48点で合格!
ホントはもう少し間違っていたのかもしれませんが、自己採点だったので・・・。

 

そんな自慢話はよいとして、


不動産の世界は、この時勉強したことが
確かに、それが試験では○だけども、必ずしもそれが正解ではない
という事もあります。



例えば、借地の話。

 

AがBの所有地を賃借して、借地期間残存期間に
木造の建物をRCの4階建ての建物にするというお願いをBにし
Bはそれを却下したとします。


その様な、問題が出されたときは、

Aは裁判所に対し、Bの承諾に変わる申し立てをして
建物を建てることが出来る。


かなり略してますが、こんな答えになると思います。

 

ところが、実務ではこんな話が続きにつく事も


RC4階建ての建物を建てる際
金融機関の融資を受けます。金融機関は融資の承諾の際
Aに対し土地へも抵当権を設定したいので、地主のBから承諾印を貰ってきて欲しい
と申し出ました。

印鑑は任意です。

裁判沙汰にされ、散々な目にあったBはAに快く
印を押すでしょうか・・・

 


また、礼金の上乗せばかりやっている業者さんはこんな問題に弱いんじゃないでしょうか。

「借賃が1カ月10万円の居住の用に供する建物の賃貸借の媒介の場合、当該依頼者の
承諾あるときを除き、依頼者の一方から5万円を超える報酬を受け取ることはできない」
(※消費税やみなし仕入れ率は考慮せず)

 

 

( ゜Д゜)y-~~う〜ん・・・先日の契約では借り主から2ヶ月もらったな。
これに当て嵌めると・・・おっ20万まではOKだな。この問題は・・・ φ(._. バツ・・・と



※正解は○です。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.25 Saturday 00:00

賃貸マンション・アパート|構造で見る越えられない壁

今日はあいにくの天気です。
午後に1件打ち合わせをした他、部屋探しなどのアポ、内見は全て明日に
順延。

今日は、工事の見積書をチェックしながらネットサーフィン。

・・・いや、変なサイトではなく
不動産系のサイトやブログを徘徊・・・

その中でこちらのブログで上手い表現を使われていたのでご紹介。

http://d.hatena.ne.jp/Gelsy/20081123/1227414778

賃貸物件の構造に関する事なのですが


SRC>RC>>>(越えられない壁)>>>S造>(マンションとアパートの壁)>軽量鉄骨>木造


私がこれまで接客したお客様の意見をまとめると、
鉄骨造(S造)とRCというのは同じマンションという括りなので、どちらでも良いと言う方が
多かったです。
しかし、アパート、マンションの壁には確実に越えられない壁が存在します。


家賃にしても、下北沢を例にして


アパート

image

マンション

image

ホームズ 下北沢の家賃相場 2009.4.25更新



家賃にしても1万円以上の大きな壁が存在するのです。

余談ですけど()内は募集戸数で登録のダブりもありますが
以前は木造の方が圧倒的に多かったのに随分下北沢もRCが増えたモンだと思います。


実はこの壁は、
引っ越しの回数により高さを増します。

これは、次回。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.25 Saturday 00:00
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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