おごる平家は久しからず。ホームズがえらいことになっている件

一時的に料金体系の変更がマイナス要因になっているものの、
構造的な問題ではないと判断。(いちよし経済研究所)

http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20110216246028.html

 

分かってないな。

収入源である不動産業者が大量に解約しちゃっているんだから
一時的な訳ないじゃん。

 

ググってみると、やはりこちらで激論が繰り広げられております。

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1290905082/

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1297211716/l50

 

不動産業者であれば、何が問題なのかある程度の知識のある人間ならすぐに察しがつくと思いますが
業界以外の方は何がなんだか分からないと思うので掻い摘んでご説明。

 

 

 

まず、ポータルサイトを見比べてみると物件の質が違う事が分かると思います。
下北沢の物件を見てもこの2社の違いは明らかです。

ホームズ
http://chintai.homes.co.jp/kanto/tokyo/rosen/inokashira/eki/4977/results/btg-3002.html

suumo
http://suumo.jp/chintai/ensen/keioinokashirasen/shimokitazawa/__JJ_FR301FC001_arz1030z2bsz1040z2ekz1026518010z2raz1013z2rnz10265.html?vos=nsuumsna20091218033

この違いはなんか。
情報の上流にいる、会社(管理会社・物元の会社)が、ホームズから減っているからです。

情報の質が下がれば、当然アクセス数も反響も減ります。

では、何故そうなったのか。

 

不動産業者の大量解約。何が悪かったのか?

 

まず、今回不動産業者が大量に解約になった原因は料金体系の変更にあります。

 

不動産広告って、掲載件数により掲載料が決まります。
ホームズは以前、15000円で賃貸・売買、20物件まで掲載することが出来ました。

広告媒体はホームズだけでなく
リクルートが提供するsuumo、アットホームなどもあります。
1番高いのはsuumoで10件で5万くらい?(各社差があるみたいなので、だいたいの金額)
もちろん、これは最低ラインで100件とか200件とか乗せると件数に比例し料金があがっていきます。

それが、今年からホームズだけ

基本料は1万円で物件は載せ放題。
ただし広告に対し反響があった場合だけ課金しますよ。
と言うシステムを作りました。

 

じゃあ、100件とか200件とか高い掲載料払っている業者は得じゃない?


業界以外の方はそう思うかもしれません。

 

ところが、不動産て反響が来てそれがそのまま売り上げになるとは限りません。
部屋探しをされた時、ポータルサイトで物件を問い合わせた方はよく分かると思います。

実際見てイメージ通りでしたか?
賃貸物件の場合、写真と間取りのイメージは良かったけど
実際見に行ったら意外と古かった、狭かったというパターンは多々あります。
日当たりが思ったよりも悪かったとか、全て揃っていたけど部屋の前がどぶ川だった何て事もあります。

そもそもその物件を見てみましたか?
業者から返信が来て詳細を聞くことが出来たけどやっぱり内見するまでには至らなかった。
問い合わせてみたたもののエリアを変えたりとか諸事情が変わり見るまでに至らない事も多いですよね。

ところが、このシステムではそういう事情問わず
あなたが問い合わせたメール全てが不動産業者に課金されます。

物件金額の2〜5.5%課金されちゃうわけです。
課金率の平均は5%で、10万円の家賃であれば5000円プラス消費税が
あなたの問い合わせ一つで課金されてしまう訳です。

ちなみに、今まではそんな事はなく
別媒体suumoやアットホームではそういった事はありません。

 

 

そもそも不動産屋でかかる経費って何?


広告の話に触れる際、一応だいたいかかる費用に関して説明しておかないと
全体像がつかみづらいと思います。

 

不動産経営における支出ベスト3は

・人件費

・事務所または店舗の家賃

・広告費

 

広告費は、だいたい売り上げに対し10%(未満)〜20%に
設定しているところが多いです。
理想は10%未満ですけどね。
でも上記のポータルサイトに適度に載せれば10%は超えてきます。

で、今回の課金システムが怖いのが
この設定が、非常に読みづらく、ある程度限度額を設けないと
とんでもなく経費がかかってしまう事になります。

このシステムで、1ヶ月の上限設定することが出来ますが
上限に達するとその月の物件情報は全て落ちます

私の知り合いの業者は2月は5日で落ちたと言っておりました。
この業者は2月5日から末日までホームズから一切の物件広告が消えます。


 

ここまでは、序の口で問題なのはその他の話。

 

まあ、そこまででも問題なのですが
百歩譲って本当に借りたい人が問い合わせてきてくれ、それで決まらなかったのであれば
仕方がありません。

不動産業って嫌な業界でこういう事が結構頻繁にあります。

・他社の嫌がらせ問い合わせ
課金されると知り、ライバル業者に嫌がらせをしてやろう的な
事も考えられます。実際それをやった業者がいたと公表もされていました。

・他社のスパイ行為の問い合わせ
これは、管理している物件が多ければ多いほどこれをやられます。
管理している会社が1番情報を持っていますから、サイト以外の写真をくれとか詳細の情報を教えてくれとか、顧客の振りをして問い合わせてきます。ウチはこれが1番嫌でした。
また顧客との折衝をどういう風に薦めるのか参考にする業者も多いみたいです。

・サイトに誘導されての問い合わせ
サイト自体が単に反響を得ることゴールとしている感が否めません。
なんかというと、無料で問い合わせ、無料でまとめて問い合わせが以前にも増した気がします。
恐ろしいのが、適当な物件を詳細も吟味せずまとめて問い合わせをされたら、まとめて課金されてしまう
と言う事。

違法な問い合わせを除外できるシステムはあるようなのですが
なかなか、グレーゾーンも多く、除外申請をしたものの通らずと言う事も多いみたいです。
その他色々2chにたくさん書いてあるので、ご参照下さい。
割と当的を得ていると思います。

 

私が最も気に入らなかったのはここ

詳細ページが陳腐すぎる事。
写真は6枚しか載せられない。1物件に対しての情報量が圧倒的に少なすぎる

しかも写真は500キロバイト以下なので
一眼レフで撮った写真は縮小しないと載せられません。
それも手間なんですよねえ・・・

ウチのホームページは多い物件は125枚載せてますからね。
これでもか!と言う位に^^
その物件は、問い合わせから内見された方ほとんど成約いただきました。
そこまでやってもキャンセルもありましたし審査落ちもありました。
ネットだけで確立しないのが不動産です。

オペレーションも確立せず、かつ1番の商品である物件の情報がこの程度で
不動産の1部屋の管理収入分以上のフィーを得ようとは言語道断。

 

ここの社長、ツイッターやっているみたいなので
もしまだホームズに入っていたら夜な夜な、ツイート攻撃をしてますな^^

 

 

そうは言っても・・・

退会はしたものの、ホームズという媒体は会社を立ち上げて
2年目までは1番反響を上げてくれた媒体です。

1番最初に担当してくれた営業マンは
ウチみたいな少ない掲載料の不動産屋でも足繁く訪問してくれましたし
アドバイスというか、常にモチベーションを上げてくれました。

ブログいつも見ています

とか、

他社に比べて1物件の載せ方が上手くて良いと思います

とかね。

 

2人目からはキャンペーンとか、掲載件数を上げてくれとか
そんな話しか無かったのが残念ですけどね。

 

でも、一度会社に行きましたが、雰囲気も良かったし
よいDNAはあるはずで、アイデア次第でまだまだ形成は変わるはずだと思います。

 

余計なお世話ですが


反響課金をやめる

サーバーを強化し、写真の容量を増やす

もう少し街情報を増やし、街の紹介やコラムから物件情報への誘導を図る

退会した業者の再入会販促活動

 

ここら辺の改革が

せっかく、ここまでのプラットホームを作ったのだから
もう少し方向を変えて頑張ってほしいものであります。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.15 Tuesday 14:15
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