不動産の仕事の仕込み

下北沢を日夜パトロールしておりますが
幾つか、仲の良い飲食店の前を通ります。

どこも、オープンより全然前から
その日に出す料理の仕込みを一生懸命やっています。

だから、ここはいつも美味しい料理を出す事ができるんだな
と関心しております。

 

不動産の仕事も仕込みが重要で


案内する物件を事前に如何にブラッシングするかは
もちろん、そういう物件を獲得したり、創ったりと言う仕事が
特に重要だと考えております。

 

今年の前半は、どちらかと言うとそういう案件は少なかった
気がしますが

最近、またそういった案件のフォローが増えてきました。

 

今やっているのは

連休前からとりかかっているのがボロボロアパートの再生

 

daita6_2

まだまだハードルはありそうで
見えないリスクもあり、いざと言う時は
計画を止めるアドバイスも必要になります。

 

昨日は、下北沢から徒歩3、4分のところに
こんなところがあるのか、という物件の募集準備。

 

IMG_7644

坪5,555円。
かなり安いはずなので気になる方は是非チェック頂きたい物件です。

http://shimokita.co.jp/view.php?StockId=00010312

 

 

今日は、昨年斡旋させていただいた
デザイナーズマンションのオーナーから
別のオーナーを紹介して頂き、打ち合わせをさせていただきました。

趣向を凝らした物件で、昨年募集させてもらった時も
とても、楽しかったのですが、1年後にまたその機会が来るとは。

去年とは状況は違うので、油断は出来ないところですが
募集に出すのが今から、とても楽しみです。

 

その他、文京区の方のタウンハウスの募集や、既存物件の募集活動を含め色んな仕掛けや
仕込みを行っています。


レールに乗っていないところから徐々にレールに乗せていく醍醐味はあるものの
失敗すると、なかなか前に進まなくなってしまう難しさはあります。


モチベーションを最高調に、適度な緊張を楽しみ、色々試行錯誤していきたいと思っております。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2011.05.16 Monday 01:00
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賃貸物件の仕入れ状況の自己採点

まだ2010年を振り返るわけでは無いのですが

今年も、たくさんの物件を扱うことが出来ました。

不況の影響が追い風になったのか分かりませんが
今年に関しては、物件の仕入れ業務が容易に行う事が出来ました。

いつもは、建築現場を見ては施主宅(大家さん)や設計士に
飛び込み、ああでもないこうでもないと、やりとりをし物件の仕入れを行います。
まあ、募集を依頼されることはまずないのですがね。


今年に入り、紹介を始め
口コミで、『インターネットで凄いヤツがいるらしい』
みたいな・・・あんまり書くとアレなのでこれくらいにしておきますけどね。
お陰様で、扱う物件が増えております。


まあ、反省点も改善点も色々ありますが
仕入れの意味では、まあ及第点をあげられると思います。


来年は、流れが変わる可能性もあるので
貪欲に営業活動をして物件を獲りまくる所存です。
もちろん、抜きとかではなくね。

 

今日も新しい物件を2件、仕入れました。
不動産営業マンとして仲介の仕事は、並レベルですが
物件を大家さんから仕入れることに関しては、昔から自信があるんですね。


来年と言わず年内も、積極的にがんばります。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.12.20 Monday 19:56
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インターネットで容易に反響を獲る方法

2011年の賃貸市場も、そろそろ終了。


去年あたりから、下北沢の不動産やさんの中でインターネットはウィルステージが一番強いね

みたいな事を言われ始めたのですが

後半に来て、ちょっとそれが崩れてしまいました・・・。

 

敗因をあげればキリがないのですが

少しハングリーさを欠いたのと、正直にやり過ぎたというところですかね。

 

インターネットで容易に反響がもっとも獲れるやり方は

反響が多かった物件を、契約が終了した時点でも
そのままにして、元付け業者や、他に掲載している業者が物件を落としても
継続して募集しっぱなしにしておく。

残念ながら、この方法が現状もっとも効果的な集客方法です。

あとは、反響が来たら来店を促し
類似物件を用意して口八丁手八丁・・・

 

何度か部屋探しをされた方であれば
それが怪しい・・・と分かるのですが初めてへ探されている方だとか
部屋探しがめんどくさいと言う方には、かなり効果的なのです。

 

まあ、そんな事がいつまで続くわけが無いのですが
何故か、やっているところは結構続いてしまっております。


続かなくなった暁には、ざまーみろバカ!

と言ってやろうと思うのですが、こっちが先に続かなくなったりして(笑)

 

 

まともにやろうといのであれば

よりモチベーションを高く、志を上げてやっていく必要があります。


ハングリーさであったり
先ほど、挙げたバカどもをやっつけてやろうという反骨心だったり
物件を任せてくれる方、こちらを介して物件を探したいという方への
感謝の気持ち


このあたりが大きなエネルギーとなる訳です。

 

12月は、業務的にはあと1週間くらいで終了ですが
日数はあと半月あります。

巻き返しを図るために、仕切り直しであります。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.12.17 Friday 14:21
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最近の仲介営業の傾向

11月後半から12月前半にかけて入った入居申し込みの契約業務を進めて
います。

この時期仕方が無いのですが、ペースがスローですね。


訳の分からん、業者の紹介であれば
引き延ばされてキャンセルなんて心配も出てくるわけですが

今回はいっている案件は間に入っている人間が
しっかり、お客様をフォロー、こちらへの報告も密なので
まあ、大丈夫でしょう。


ここ最近こういったやりとりをしいて


部屋探しをされる方の不動産業者選びが賢くなってきた
というのを感じます。


図面を取り、地図を見て案内して鍵を開けるだけ

 

という業者は、繁忙期はそこそこ食えても
こういった閑散期は、今後さらに厳しくなるでしょうね。


求められるのは、色々ありますが
あえてあげれば、幅広い知識と交渉能力と持久力そして思いやりかな。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.12.13 Monday 14:56
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他社の不動産営業マンはフルボッコ?

毎度、ツイッターやブログで
ずる賢い不動産屋や悪い不動産屋を
歯に衣を着せずコテンパンにしています。

 

image

このブログ1日に200〜300訪れる方がいるようなのですが(ユニークユーザー)
残念な事に半分が不動産関係者・・・。


実は、割と共感を得てくれている方が居るようで
たまに、同業の方からメールをいただいたりします。

 

今日、入った申し込みのウチ
1件は、このブログの愛読者の同業者さんの紹介でした。

 

普段散々言いたいことを言っているので
実際取引でミスをしたらフルボッコにされるのでは・・・
と戦々恐々とされておりましたが


志の高い業者には
無碍な対応はしません。
自分で言うのもアレですが、相手の立場も考えフェアに接します。
割と、リピーターな同業者も多いのです。


口のきき方もロクに出来ないバカはフルボッコですけどね。

 

能力のある同業者との取引は自分自身見習う事もあり
自身のモチベーションも上がります。

 

このブログを定期的に呼んでくれている同業者さんは
それなりに志の高いかただと思うので積極的に交流してもらえると
ありがたいですね。

事務所に来ても不在、電話しても居ない、メールも返事は遅いかもしれませんが・・・。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.12.05 Sunday 23:50
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一般媒介は取引のスピードと的確な報告が重要

今朝は昨日の嵐と、酔っぱらいのケロヨンの片付けで
あたふた・・・

2階の美容室さんは踊り場にぶちまけられてしまったようで・・・。

酒と言えば連日マスコミがタコとかカニとか色々書かれてますが
酒を飲むならキレイに飲んで欲しいですね。


それにしても今日は台風一過のような好天。

 

IMG_1172

 

こんな陽気が追い風になったのか、

今日は申込みが2つ。

 

2件とも一般媒介の物件でした。

>>一般媒介?

 

積極的に受けていないのですが、最近一般媒介で募集を依頼されるケースが増えています。

 

一般媒介で他社が、業者間ネットワークに流通させている場合
あまり、意味がないので当社は載せないのですが
一般媒介の元付け業者が1社、2社の場合は載せる事にしております。

 

今日入ったのはこのパターン。

 

申込みの意思を確認し
法人契約でとの事でしたので、名刺を頂き
大家さんに、その場で電話。

実は1件先客がいたそうなのですが、辻褄が合わない点が多いとのこと。

今回の大家さんとは
毎週お会いしていますし、取引実績も多々あるので
『君のトコだったら、大丈夫だろう』

と言う事で、こちらを優先してくれる事になりました。

 

ただ、進捗が遅いと、ひっくり返される事もあり

ここは、取引のスピードが要求されるところであります。

 

部屋を探す立場からすると

契約を急かされて嫌だな

と思われるでしょう・・・。

 

なので、予め事情をお話ししておく必要があります。

 

 

 

契約ゴトなので、終わるまで気は抜けませんが

まあ、肩の力は抜いて頑張ります。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.12.03 Friday 14:47
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外に出て街を観て物件を観て人と会い人と話す

月末になると事務処理に追われ
併せて、サイトの更新だとか、電話、メールなどで
なかなか、外に出られなかったりします。

11月最終日の今日も
そんな感じだったのですが

午前中から
火災保険加入の依頼
ある大家さんが来て、賃貸借契約書への署名捺印

その後、方々へ月末の振り込みをしたり
銀行へ行ったり・・・。

その後、事務所でやることは山積みだったものの

 

何となく、このところ長いスランプに陥っている感もあり
無理矢理外出をしてきました。

IMG_1074 IMG_1075

外に出て、人と会うと
なんだかんだで、情報が得られ

 

たまたま今日解約の連絡が来たという、戸建ての情報をゲット。

 

下北沢戸建

 

 

 

帰りがけに、明日グランドオープンする

つんくさんオーナーのお好み焼き店

かりふわ堂さんへ。

 

明日の打ち合わせを入念にされていたので
顔は出さずに帰ってきました。

 

お花でも出させて貰おうか、
と思ったら、やはり一流芸能人
置ききれないほどの花が贈られてくるので・・・

とやんわり断られ・・・

まあ、今度その分食べに来ますという事にして。

 

IMG_1089

IMG_1091

 

後は、駒場東大前の売り物件を見た後

何件か大家さんのところへ
雑談と募集の報告を。

 

 

大きくはありませんが、そこそこ収穫のあった1日でありました。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.11.30 Tuesday 14:49
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いかに想いを表現するかで物件は決まるのかもしれない

現在物件の掲載ページは2通りあります。

 

image

http://www.willstage.jp/recommend.htm


基本的に大家さんから依頼を受けた物件いわゆる媒介物件を掲載
しております。

 

 

image

http://shimokita.co.jp/

下北沢のおすすめ物件を掲載しております。
基本的には、自社物件(大家さんから依頼の物件)と過去に取引があった
業者さんの物件を掲載しております。
(知らないところの物件はトラブルが嫌なので載せません)

 


前者の自社物件のページはこのところ
色々決まってきているので物件が減っていきます。

まあ厚みのないページになる事でしょう・・・。

 

ところが、実はまだまだあるのです。

これから空く物件や、一般媒介で依頼されている物件。

 

気合いを入れて作ったページがあったので、ちょっと後回しになってしまいました。

その気合いを入れて作ったページはお陰様で

 

image


やっぱり、表現力ですかね〜。

 

そればかりではないと思いますが、手間をかけたらかけただけ
誰かに伝わる。

そんな気がしますね。

 

と言う事で他の物件も急いで作成します。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.10.13 Wednesday 14:13
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敢えてアナログで

最近、反響や追客を自動化するシステムの提案が増えてきました。

ソフトを利用して問い合わせに関して素早く自動返信したり
条件を設定しておけば、条件に合った物件が登録された場合自動でメールを
送るというモノです。

不動産業の業務は私が業界に入ったときと比べて
広告作成、反響に対する対応のウェイトが大きくなっています。
人数がいる会社であれば役割分担できますが
数人、個人でやっている業者であれば
間取り図を作ったり、販売図面を作ったり、ホームページへの登録
ポータルサイトへの登録、反響が来たら反響に対してのメール、追客メール・・・

全体の業務の1/3位のボリュームはあるんじゃないかな、と。

人数が少ない会社であればあるほど、そういった作業を自動化できれば
その他の業務に力が入れられるはずです。


ね・・・


しかし、私だったら使いません。


小さい会社には、小さい会社なりに
特色を出さないと行けません。
特色が出せる1番のポイントは自動化したいはずの広告作りや反響に対するフォローなど。
そこを自動でやってしまうのは、何とももったいない話。



最近は自分でシステムのプログラムを作ったり
iPadで色々やったり、自分は不動産の仕事はしてないんじゃないか
と思うこともありますが


こういうところは、出来るだけアナログでやっていきたいものです。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.10.07 Thursday 14:16
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手間暇かけて物件情報を伝えよう

image

とは言ったモノの

やはり妥協して決まらないとは思いたくないので
ちょっと手間をかけてみました。

 

取りあえずこの物件から。
image
http://www.willstage.jp/more/d_019.html

 

image 
ページ右上のバナーをクリックすると更に詳細ページが現れます。

 

 

 

1物件につき、数時間かかってしまうのですが
そんなに件数もないので、取りあえず空いている物件から作っていこうと考えております。

Category: ┣ 不動産営業を楽しむ comments(0)  Date: 2010.10.06 Wednesday 14:28
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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