サブリースの相談で多いモノ

最近のアクセス解析でページへの流入が最も多いキーワードが『サブリース契約とは』です。
これに関しては質問も結構来ます。


1週間に2回位来るかな・・・
残念ながら、ビジネスには結びついてませんが。

 

サブリースの相談で多い3問

 

1.サブリースしている不動産会社から家賃が入らない

2.入居者を選べないので、ソフトクレームが絶えない

3.サブリースを解約したい

相談を受けて驚くのが1に関しては、数日の遅れではなく、1ヶ月〜半年まで
そこまで放っておいたらさすがに、お宅にも問題があるでしょう・・・と言いたい位。
サブリースにかんする相談というか、それ以前の相談だと思うのですが。

入居者を選べないと言うのは事前に説明されないことが多いようです。
ひどいところは、誰が入っているのかも教えないそうで、しかもこれは少数派ではない。

解約したいという相談もあります。
解約業務を代行して欲しいなんて言われることもありますが、
あんまり同業とも波風立てるのも面倒ですし、そもそも弁護士ではないので
請け負うことは出来ません。
解約に関しては契約書に基づいて・・・と言うしかないのですが
取り決めがない場合などはちょっと厄介です。


以下は、サブリースの追加コンテンツです。


大家さんにとっては最強の借り主

サブリース契約は一度結んでしまうと
不動産会社が借り主となり、借地借家法の保護を受けますので
大家さんにとってみれば、最強の借り主となってしまう訳です。

本来、不動産会社と大家さんは
パートナーシップの関係にならなければいけないのですが
サブリースの場合、借り主と貸し主。
利益相反します。

 

景気の良いときは、良いのでしょうけど
この空室率では、不動産会社もサブリースしている物件の条件交渉をせざるを得ず
逆にそこら辺を緩くやってしまうと、今度は財政悪化でゆくゆくは不払いに繋がる可能性があります。

 

不動産会社にとってサブリースがオイシイのは最初の4年間


不動産会社が大家さんに対し値下げ交渉するタイミングで最も多いのが
5年目です。
いつも連絡してこない担当者がこのタイミングで現れた場合は、かなりの確率で値下げ交渉です。
気をつけましょう(笑)

 

 

まあ、相談くらいしか出来ませんがお困りの方は

info@willstage.jp

出来るだけメールでお願いいたします。

Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2010.05.15 Saturday 14:44
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玉石混交!?サブリース契約

賃貸市場で最も動きが活発化するいわゆる繁忙期もあと僅か。

供給される物件が多いモノの、需要も多いので
繁忙期も後半になると徐々に物件数が減っていくのですが
今年は全然減る様子がありませんね・・・

どこもかしこも大変だと思います。

ここに来てあるキーワードでウチのホームページに訪れる方が
増えてます。

『サブリースとは』

『サブリース 解約』


さきほども、サブリースをある会社と契約しているのだけど
解約するには、どうすればよいかという電話を受けました。

非通知でかけて来られた電話なので、業者なのかもしれませんが
内容を聞くに、サブリースしている業者に解約されるまでの落ち度は無く
ちょっと、難しいですねと言う受け答えになってしまいました。

空室のリスクが軽減されるというのがサブリースの最大のメリットですが
契約先の不動産屋も業としてサブリース契約を結んでおります。
当然、収益が悪ければ家賃の値下げを断行してくる可能性が大。


家賃の見直し時に担当者含め複数大家さんの家に訪れ
かたや、こちらはご主人に奥さんだけであれば中々断るモノも断れないでしょう。

 

サブリース契約を結ぶ結ばないは個々の自由ですが
少なくとも2年ないし3年の契約期間内は家賃の改定がないのであれば
空室のデメリットを考えたら、それも一考かもしれませんね。
私は締結後のお悩み相談話しか聞いていないので(良かったと言う電話はワザワザ来ませんしね)
薦めませんけど・・・(笑)


Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2010.03.05 Friday 23:27
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サブリースは不動産業者にとって麻薬のようなもの (4)

>> 不動産管理会社から見るサブリース

>> 隠された落とし穴『免責期間』

>> サブリース 大家さんにとってのメリットは?

前回から少し開いてしまいましたが、第4回目。


サブリースは利益相反の契約である

 

大家さんの良きパートナー

大家さんが潤えば自分たちも潤う・・・


基本的な不動産管理会社の考えです。

ところが、サブリースの場合は不動産管理会社と入居者との契約の前に

貸し主 (大家さん) ← マスターリース契約 → (不動産管理会社) 借り主

 

があります。

 

 

大家さんの本音は少しでも家賃を高く貸したい
入居者の本音は少しでも安く借りたい

 

借り主と貸し主の利益は必ず相反します。

 

マスターリース契約の際にもこの利益相反は必ず発生します。


不動産管理会社は、
大家さんから少しでも安く借りて
入居者へは少しでも高く貸す

 

サブリース物件を多く扱う会社の根幹的なな考え方です。

 

大家さんも、不動産管理会社も新しい内、
入居者が満室になっている時期は円満です。

 

円満な期間が長いか短いか
いずれ、どちらかが動く時期、動かざるを得ない時期が来ます。


それは、どういったタイミングなのか。

 

続きは次回。

 

※サブリースに関する筆問やご意見はかなり多いので
サブリースというカテゴリーを作って定期的に更新していこうと考えています。

Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2009.07.14 Tuesday 20:55
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サブリースは不動産業者にとって麻薬のようなもの (3)

サブリース 大家さんにとってのメリットは?

・契約期間は空室の心配がない
・滞納の心配がない
・全て、業者が業務を行うので手間がかからない
・管理会社と入居者の契約になるので余計な気苦労がない

最良なパートナーさえ選択すれば、自動的に家賃は入ってくる
煩わしい業務や、交渉などはない。

その分手数料は多めに取られますが
活用次第では、安定な賃貸経営が望めるわけです。


特に
空室率が高い地域、滞納する入居者が多い
地域で、良い条件でサブリースしてくれる会社があれば
そこに頼むに越したことはないですね。

Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2009.06.29 Monday 12:36
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サブリースは不動産業者にとって麻薬のようなもの (2)

隠れた落とし穴『免責期間』

免責期間。

入居可能日からその期日までは大家さんに家賃は入りません。
一般的な期間は30〜90日。もっと長いところもあります。

例えば、3月1日に完成する建物があったとします。

免責期間が60日だったとすると、3月4月分は大家さんに家賃は入りません。

3月1日でも当然もっと前に募集します。新築で場所も良ければ
完成を待たずに決まるかもしれません。
仮にそうだったとしても、免責期間は適用されます。

業者はその分が儲けとなります。

この免責期間と礼金収入がオイシイのです。

 

中には、免責期間が無かったり、免責期間の間に入居者が決まれば
免責期間が解除される不動産管理会社もあります。
また、新築だけではなく入れ替え時も免責が発生する不動産管理会社もあります。


免責期間に関しては、途中で告げられず
サブリースの契約時に始めてその単語を聞いたという大家さんも少なくありません。

 

サブリースを検討されている大家さんはこの免責期間をよく
考慮して選択必要があると思います。


あまり、デメリットばかり強調するのもアレなので
次は大家さんに対してのメリットの話をします。



そろそろ眠くなってきたので続きは明日・・・

Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2009.06.28 Sunday 14:41
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サブリースは不動産業者にとって麻薬のようなもの (1)

JUGEMテーマ:サブリース

サブリース で検索してこちらのページにアクセスされる方が増えてきました。

同時にサブリースに関する相談も増えました。

 

なんで、おたくはサブリースに関して否定的なのか?

 

なんて事も言われました。

 

本音のところでお話ししますと優良なサブリース物件は喉から手が出るほど欲しい
なぜならば、こんなに儲かるからです。

グラフは、通常の取引(一応管理料5%としました)とサブリースでの取引で
2年間の内に業者に入る収入になります。

家賃を10万円 消費税は数字が見えづらくなるので無しとしました。
礼金 2ヶ月 免責期間2ヶ月とします。サブリース料は募集家賃の90%とします。

image

2年間で
通常取引 220,000円の収入
対してサブリースは約3倍640,000円の収入が得られる計算となります。
まあ、上手くいけばの話ですが。

 

ここで1つ、見慣れない言葉があると気付かれた方がいると思います。

 

免責期間

 

これが、まさにサブリース契約の肝なのです。


すみません・・・続きます。



JUGEMテーマ:サブリース

Category: ┗ サブリースを考える comments(0)  Date: 2009.06.27 Saturday 20:13
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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