Eye-Fi

先月購入して使用しておりますが
けっこう、使えます。

http://www.eyefi.co.jp/

現場にpocket-WiFiと一緒に持っていけば
撮影し、移動している間にFlickrに自動でUPされています。

同期ファイルをDropboxにセットしているので
そちらにもUPしているので、事務所のスタッフと連携し
素早く物件への写真の入れ替えも出来ます。

カメラの電源を入れたままにしないと
いけないみたいなので、バッテリー切れには注意が必要ですが
なかなか、こいつは使えます。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.27 Sunday 14:16
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iPhone換えました

今更ながらですが
iPhoneを4にしました。

 

使っていたiPhone、3年近く使っていたので
動作は遅いし、バッテリーは切れるし、どうしようもなくなってきたので
次のバージョンの噂も出ている時期でもあったのですが
我慢している時期がもったいないと思い交換しました。

 

部屋探しと似ているような・・・。

 

iPadもあるし、そう真新しさは感じませんが

動きがサクサクでなかなか、快適です。

 

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.18 Friday 14:24
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この媒体は不動産業界が嫌いなんだろうな

ホームズネタ連発で申し訳ないのですが
不動産情報を提供する業者としてあまりに酷い事を言っている記事を見てしまったもので・・・。

まず昨年こんなイベントが開かれていたみたい

プロ秘伝の部屋探しのコツ『home'Sブロガーミーティング』
>> http://agilemedia.jp/report/20100722/review_166_0.html

 

で、こちらのブログにその時の様子が書かれております。
ALPHA LABEL
>> http://www.alphalabel.net/event/homes-bloggers-meeting.html

こちらのブログより引用させていただきます。

注意したいポイントの1つが『定期借家権』という言葉。
定期借家権とは、その部屋に住める期間が決まっており、更新ができず、満期になったら退出しなければならないというもの。
ためしに HOME’S のフリーワード検索で「定期借家」と検索して、出てきた物件を見てみると・・・

 

定期借家権

期限が決まっているもの
継続して新規契約が出来るもの があります。

後者の説明をしないと、定期借家って全て前者みたいなモノって思われてしまいます。
実際、定期借家とついているだけで、嫌煙してしまう方もいますし

定期借家=建て替えor一時貸し

と思っている人は多い。と言うか情報提供会社がそれ位の事もしらんのか。

 

 

住みたい地域で希望の物件が見つかり、さらに相場よりも格安、という場合は注意が必要かもしれません。
HOME’S の「
家賃相場」では、全国の地域の家賃相場をチェックすることができます。
例えば、若い人に人気の地域・下北沢での 1K・1DK の家賃相場は 8.54 万円となっています。つまり、下北沢の 1K で6万円という場合は、注意してみた方がよいでしょう。

値段だけで判断すればそうかもしれませんけど
安い物件には安い理由があります。
同じ広さでも築年数が古いのと新しいのでは全然違いますし
木造か鉄筋かでも違ってきます。
一括りに、安いから注意というのは、どうかと思いますけどね。

 

 

物件検索サイトでは、複数の不動産仲介業者が同じ物件情報をアップしていることがよくあります。
自分の希望に見合った物件の場合、その中から不動産屋さんを選んで問い合わせすることになりますが、そこでチェックしたいポイントは担当者の写真。
押しの強い感じの人か、ネクタイはゆるんでいないか、など、写真1枚から自分に合う人かどうかの雰囲気はわかります。

 

写真がどうのこうのは別として、不動産屋がホームズに担当者1人を載せるのに、数千円課金されます。

 

それにしても誰だよ、プロって・・・。

 

部屋探しに関する事を記事にしたいのでと言ってこられるライターさんは
ウチにも結構来ていただいてまして
その度に、三面記事的な話を期待しているのを感じます。

でも実際、囮とか知識の無い不動産屋が多い
ここら辺が後々のトラブルに発展する可能性があるのですが
それ以外は、そんなに無いんですよね・・・。

 

課金の件にしても、このセミナーにしても
不動産に関する知識が浅すぎるんじゃないかと思うことばかりですね・・・。

繁忙期に書く話ではないと思いながらも、ちょっと書き殴ってみました。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.17 Thursday 14:29
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おごる平家は久しからず。ホームズがえらいことになっている件

一時的に料金体系の変更がマイナス要因になっているものの、
構造的な問題ではないと判断。(いちよし経済研究所)

http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20110216246028.html

 

分かってないな。

収入源である不動産業者が大量に解約しちゃっているんだから
一時的な訳ないじゃん。

 

ググってみると、やはりこちらで激論が繰り広げられております。

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1290905082/

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1297211716/l50

 

不動産業者であれば、何が問題なのかある程度の知識のある人間ならすぐに察しがつくと思いますが
業界以外の方は何がなんだか分からないと思うので掻い摘んでご説明。

 

 

 

まず、ポータルサイトを見比べてみると物件の質が違う事が分かると思います。
下北沢の物件を見てもこの2社の違いは明らかです。

ホームズ
http://chintai.homes.co.jp/kanto/tokyo/rosen/inokashira/eki/4977/results/btg-3002.html

suumo
http://suumo.jp/chintai/ensen/keioinokashirasen/shimokitazawa/__JJ_FR301FC001_arz1030z2bsz1040z2ekz1026518010z2raz1013z2rnz10265.html?vos=nsuumsna20091218033

この違いはなんか。
情報の上流にいる、会社(管理会社・物元の会社)が、ホームズから減っているからです。

情報の質が下がれば、当然アクセス数も反響も減ります。

では、何故そうなったのか。

 

不動産業者の大量解約。何が悪かったのか?

 

まず、今回不動産業者が大量に解約になった原因は料金体系の変更にあります。

 

不動産広告って、掲載件数により掲載料が決まります。
ホームズは以前、15000円で賃貸・売買、20物件まで掲載することが出来ました。

広告媒体はホームズだけでなく
リクルートが提供するsuumo、アットホームなどもあります。
1番高いのはsuumoで10件で5万くらい?(各社差があるみたいなので、だいたいの金額)
もちろん、これは最低ラインで100件とか200件とか乗せると件数に比例し料金があがっていきます。

それが、今年からホームズだけ

基本料は1万円で物件は載せ放題。
ただし広告に対し反響があった場合だけ課金しますよ。
と言うシステムを作りました。

 

じゃあ、100件とか200件とか高い掲載料払っている業者は得じゃない?


業界以外の方はそう思うかもしれません。

 

ところが、不動産て反響が来てそれがそのまま売り上げになるとは限りません。
部屋探しをされた時、ポータルサイトで物件を問い合わせた方はよく分かると思います。

実際見てイメージ通りでしたか?
賃貸物件の場合、写真と間取りのイメージは良かったけど
実際見に行ったら意外と古かった、狭かったというパターンは多々あります。
日当たりが思ったよりも悪かったとか、全て揃っていたけど部屋の前がどぶ川だった何て事もあります。

そもそもその物件を見てみましたか?
業者から返信が来て詳細を聞くことが出来たけどやっぱり内見するまでには至らなかった。
問い合わせてみたたもののエリアを変えたりとか諸事情が変わり見るまでに至らない事も多いですよね。

ところが、このシステムではそういう事情問わず
あなたが問い合わせたメール全てが不動産業者に課金されます。

物件金額の2〜5.5%課金されちゃうわけです。
課金率の平均は5%で、10万円の家賃であれば5000円プラス消費税が
あなたの問い合わせ一つで課金されてしまう訳です。

ちなみに、今まではそんな事はなく
別媒体suumoやアットホームではそういった事はありません。

 

 

そもそも不動産屋でかかる経費って何?


広告の話に触れる際、一応だいたいかかる費用に関して説明しておかないと
全体像がつかみづらいと思います。

 

不動産経営における支出ベスト3は

・人件費

・事務所または店舗の家賃

・広告費

 

広告費は、だいたい売り上げに対し10%(未満)〜20%に
設定しているところが多いです。
理想は10%未満ですけどね。
でも上記のポータルサイトに適度に載せれば10%は超えてきます。

で、今回の課金システムが怖いのが
この設定が、非常に読みづらく、ある程度限度額を設けないと
とんでもなく経費がかかってしまう事になります。

このシステムで、1ヶ月の上限設定することが出来ますが
上限に達するとその月の物件情報は全て落ちます

私の知り合いの業者は2月は5日で落ちたと言っておりました。
この業者は2月5日から末日までホームズから一切の物件広告が消えます。


 

ここまでは、序の口で問題なのはその他の話。

 

まあ、そこまででも問題なのですが
百歩譲って本当に借りたい人が問い合わせてきてくれ、それで決まらなかったのであれば
仕方がありません。

不動産業って嫌な業界でこういう事が結構頻繁にあります。

・他社の嫌がらせ問い合わせ
課金されると知り、ライバル業者に嫌がらせをしてやろう的な
事も考えられます。実際それをやった業者がいたと公表もされていました。

・他社のスパイ行為の問い合わせ
これは、管理している物件が多ければ多いほどこれをやられます。
管理している会社が1番情報を持っていますから、サイト以外の写真をくれとか詳細の情報を教えてくれとか、顧客の振りをして問い合わせてきます。ウチはこれが1番嫌でした。
また顧客との折衝をどういう風に薦めるのか参考にする業者も多いみたいです。

・サイトに誘導されての問い合わせ
サイト自体が単に反響を得ることゴールとしている感が否めません。
なんかというと、無料で問い合わせ、無料でまとめて問い合わせが以前にも増した気がします。
恐ろしいのが、適当な物件を詳細も吟味せずまとめて問い合わせをされたら、まとめて課金されてしまう
と言う事。

違法な問い合わせを除外できるシステムはあるようなのですが
なかなか、グレーゾーンも多く、除外申請をしたものの通らずと言う事も多いみたいです。
その他色々2chにたくさん書いてあるので、ご参照下さい。
割と当的を得ていると思います。

 

私が最も気に入らなかったのはここ

詳細ページが陳腐すぎる事。
写真は6枚しか載せられない。1物件に対しての情報量が圧倒的に少なすぎる

しかも写真は500キロバイト以下なので
一眼レフで撮った写真は縮小しないと載せられません。
それも手間なんですよねえ・・・

ウチのホームページは多い物件は125枚載せてますからね。
これでもか!と言う位に^^
その物件は、問い合わせから内見された方ほとんど成約いただきました。
そこまでやってもキャンセルもありましたし審査落ちもありました。
ネットだけで確立しないのが不動産です。

オペレーションも確立せず、かつ1番の商品である物件の情報がこの程度で
不動産の1部屋の管理収入分以上のフィーを得ようとは言語道断。

 

ここの社長、ツイッターやっているみたいなので
もしまだホームズに入っていたら夜な夜な、ツイート攻撃をしてますな^^

 

 

そうは言っても・・・

退会はしたものの、ホームズという媒体は会社を立ち上げて
2年目までは1番反響を上げてくれた媒体です。

1番最初に担当してくれた営業マンは
ウチみたいな少ない掲載料の不動産屋でも足繁く訪問してくれましたし
アドバイスというか、常にモチベーションを上げてくれました。

ブログいつも見ています

とか、

他社に比べて1物件の載せ方が上手くて良いと思います

とかね。

 

2人目からはキャンペーンとか、掲載件数を上げてくれとか
そんな話しか無かったのが残念ですけどね。

 

でも、一度会社に行きましたが、雰囲気も良かったし
よいDNAはあるはずで、アイデア次第でまだまだ形成は変わるはずだと思います。

 

余計なお世話ですが


反響課金をやめる

サーバーを強化し、写真の容量を増やす

もう少し街情報を増やし、街の紹介やコラムから物件情報への誘導を図る

退会した業者の再入会販促活動

 

ここら辺の改革が

せっかく、ここまでのプラットホームを作ったのだから
もう少し方向を変えて頑張ってほしいものであります。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.15 Tuesday 14:15
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フェイスブック

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.02.13 Sunday 16:06
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メインのPCを初のデスクトップに

パソコンが普及してだいぶ経ちますが
私のパソコン歴は、高校でCOBOLとかベーシックとかやってたので
18年位、所有してからは13年位だと思います。

最初に買ったのはバイオのノートです。

買うタイミングとしたら一般的には、早くも遅くもなかったと思いますが
不動産業界的には早かったと思います。

IT化に疎い不動産業界、特に私がいた会社は
会社でパソコンを使って仕事をしている=遊んでいる
だったので、小言を言われないようにノートパソコン、無線LAN系のアイテムも
いち早く購入しました。

当時は、Yahoo!の無線LANが試験的にタダで
マクドナルドや、デニーズ、スターバックスなんかで使えていたので
外出しては、ポイントを見つけてレインズ(業者間検索サイト)、ポータルサイトの更新を
しておりました。

13年間で会社で使っているのも入れて、数えたら13台パソコンを買いました。
うち12台ノート、デスクトップは1台だけ。
1台を除いてVAIOです。ソニーからなんか貰いたい位ですね^^

外で仕事をすることにこだわっていたのでノートだったわけですが
独立してからは、まあ小言も言われないのでなるべく会社で仕事をすることにしています。

ただでさえ、スペックの小さいノートに
Dreamweaverやイラストレーター、メモリを食うソフトを使っておりましたが
最近は、特に動作が遅くなり、またメインで使っていたパソコンがちょっとしたアンインストール時の
ミスで、魂を抜かれたパソコンに。

サブで使っていたXPを再びメインい持ってきたのですが
そろそろ限界なので、新しいパソコンを購入しました。

今回は仕事で使うのは、初めてのデスクトップ、
OSは事務員の強い奨めでMacに。
まあ、Intel MacでWindows7を入れ、そちらがメインとなると思うんですけどね。

 

IMG_4168

 

やっぱり、スペックの大きいパソコンは良い。

 

 

まだ操作になれない部分も多いのですが、動きが軽くなった分、
サイトの更新などの作業が捗ると思います。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.01.27 Thursday 23:16
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人のフリ見て・・・

最近下北沢の色んなお店でブログを始められてますね。

見ていて思うのが、
例えば、飲食店だったら、どういうメニューを提供しているのかの方が興味を持ちます。
欲を言えば写真とかを沢山載せて、ちょっとしたレシピの裏話とか
素材に関するうんちくとかあったら、行ってみたいなと思うかもしれません。

はっきり言って趣味の話とか
馬が好きだろうとサッカーが好きだろうとどうでもいいのです。
多少、その人を知ってもらう意味でやる程度なら良いのかな。

と言う事で、人の世話の前に自分のブログを振り返ると
ヒドイ剣幕ですね。
真剣みが足りないというか、ふざけているというか
やる気が無いというか・・・。

明日からもう少し、真面目に取り組みたいと思います。

と言うわけで、ちょっとカテゴリーを変えております。

馬の予想大会とかも始めて

もう少し、不動産の役立つ話をしていこうと考えております。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.01.25 Tuesday 14:17
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iPadを使った部屋探しが意外と楽しいかもしれない

夜な夜な、SUUMOのアプリを使って
色々試行錯誤をしております。


使っていて思ったのが

シンプルに部屋探しのツールとして利用するのが一番適している

 

と言う事。


もちろん、そのためのアプリなのですが


今までいくつもの不動産系アプリを見てきましたが
どれも部屋探しよりiPadのアプリであるという事に流されている物がホトンドなので
これも一連の物と同じなのかと思いながら試用しておりました。

 

実際色々要望はあるものの


借りる方の視点にたった場合

従来の紙媒体の資料を見せるより
iPadのこいつを見た方がワクワクします。


多分、パソコンなどを用い
資料を見せている業者も多くあると思いますが

パソコンを使って見る場合だと細部まで目に入って来ず
プリントアウトして貰いはじめて頭に入るなんて話もよく聞きます。

 


物件数や詳細な情報量は別として
現状では最も優れた対面営業ツールだという事を認識しました。

もちろん、シンプルに使うだけでは脳がないので
私が利用しているアプリを色々駆使してと思うのですが

 

 

さて、こいつを明日から店頭で使えるかというと、ちょっと難しい問題があります。

 

と言うのも、探す側の立場で考えると
営業がiPadを操作して見て貰うより、自分で操作して見る方が遙かに見やすく
頭に情報が入ります。単純なアプリなので機械に疎くても容易に操作ができます。

 

ですが、現在私の使っているiPadはあまりにも色々な情報が入りすぎております。
パスワードを5回間違えたらデータがすべて吹き飛ぶ設定にもなっているので
お客様にお渡しして勝手に見てね、と言う訳にはいかないのです。

 

もう1台買えよ

と言う話なんですけどね・・・
なので、少々検討中。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.01.09 Sunday 14:31
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suumoのiPadアプリを使ってみました

6日リリースの不動産業者用のiPadアプリです。

日付が変わって、もしや・・・と思い
アップルストアを見てみると、早くも公開されておりました。

早速ダウンロードして試用してみました。

多分、俺より早いヤツはいねーだろう・・・
どうでもいいのですが。


SUUMO登録のアカウントとパスワードでシステムに入ります。
最初に、ファイルを作ります。

とりあえず自社物件と、下北沢の全物件のファイルを作成。

IMG_3129

しばらくするとデータの同期が始まります。

IMG_3130

同期が終わり、ファイルを開きます。
そうすると、物件情報がマイソク形式で出てきます。

 IMG_3131

他社の物件でも帯は、自分のところの会社になっております。

画面を上下左右にタップすることにより
物件が切り替わります。

上 広い

下 狭い

左 家賃が低い

右 家賃が高い

(該当物件に対して)

 

気になる物件があれば、付箋を付け
付箋を付けた物件は後でメールすることが出来ます。

 

容量はだいたい1物件0.3M~0.4M位なので
多分5件が限度。圧縮する機能が欲しいですね・・・。

 

機能は以上ですが

接客ツールとして、ファイルを上手く利用すれば顧客毎に作成して
なんて使い方も出来ますね。

 

接客ツールとしてですが、地図との連携もよく、恐らく使い勝手は良いと思います。

 

ただ、色々お客様より意見を聞くと
PCやiPadで見るより見慣れている紙の方がゆっくり見られる
と言う意見が多く、
iPadを接客ツールとして利用する際も、いかにiPadから離すかというのがキー。


私が客だったら、何のアプリが入っているのかそっちばっかり気になっちゃって
部屋探しどころじゃなくなっちゃうだろうし・・・。


現状は、

付箋した物件→ メール → PDFを印刷

と言う手順となりますが

確か、前回のIpadのバージョンアップでiPadから印刷が出来るはずなので
早い段階で 付箋 → 印刷 出来るようにして欲しいです。

 

 

個人的には、予想通りというか
多分、相当使い込める面白いアプリだと思います。

24時間使えると言うのもありがたいですね。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2011.01.06 Thursday 01:20
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不動産ポータルサイト年末年始の更新事情

アットホームもSUUMOもホームズも29日から3日まで
システムが休止、物件の更新が出来なくなります。

あ、アットホームは今日からでした!


昨日、今日終了してしまった物件も年末年始は落とす事が出来ません。

 

もっとも、ヘルプデスクの方は既に休みに入っておりまして・・・。

 

それを悪用して、年末年始は無断掲載や囮広告が横行します。
無断掲載に関しては最近、考えさせられる事例があったので
その内ブログにUPします。

 

そういえば、年明けに反響課金になるところがありますね。
他社さんはどう対応するんだろう。

 

もう1つ年明けにSUUMOがiPad対応の
不動産業者用のアプリを出すそうです。

 

image

 

現状、営業の現場でのiPadって
使えてそうで、色んなアプリを活用しないと使えないと言う声が多い中
なんとなく、これは期待できそうな感じです。


同様にアットホームも既にiPad向けの業者用アプリを出しましたが
世田谷区はサービス外・・・

こちらはそんなこと無いと思いますので
年明けの楽しみにしたいと思っております。

Category: ┗ 不動産営業ツール comments(0)  Date: 2010.12.27 Monday 14:02
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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