神宮前方面へ

管理物件の見回りで神宮前〜西麻布方面へ行ってきました。

途中裏通りをウロウロしてみたんですが、
新築のテナントビルが完成したモノの、空のまま・・・
と言うのが多いのにビックリ。

2010.8 021

下北沢にも完成したまま1年くらい何も入らなかったビルがありましたが
あんなビルがいくつもあるんです。

 

日本で最も高級な場所ですらこの有様。

 

戦々恐々とします。

 

そんな中

神宮前の交差点近くにGフィスが出店していた。やるなあ山田さん。less than a minute ago via web

 

これから、店を始めようとか、拡大しようと言う方には
チャンスです。

確実に、諸費用は安くなっています。

 

 

私も頑張ろう。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2010.08.03 Tuesday 22:56
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私道に面した物件

私道とは個人や法人が所有している土地を道路として
使用している道路です。

こちらのサイトで詳しく説明されております。
私道.net
http://shido.iinaa.net/

世田谷区内で面白そうな案件があったのですが
調べれば調べるほど難しそうな案件でした。

元々大きな土地を切り売りしたような事が公図やいただいた資料から
読み取ることができました。
手離れの良いところから売ったのでしょうが
それにしても何でこういう残し方をしたのかなあ・・・

値段も手頃だっただけに
何とかしたいところではありますが
少しハードルが多すぎるかなあ・・・と。

もちろん私道でも、大きなリスクのない立地も多くあるのですが
今回の場所は関わる人が膨大で、ちょっと手に負えません。

半ば業者の様な方で、時間がある人だったら
チャレンジする価値はあるのかもしれませんが・・・


残念ではありますが
正攻法で勝負できる案件を探したいと思います。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.10.26 Monday 21:12
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夜の不動産情報

週末は、家に帰らず事務所で仕事をしていることが多いです。

週末の案内の予習や
売買案件の事業計画やシミュレーション
ホームページのコンテンツの企画
メールの返信
三国志 パワプロなど
を行ってます。

23時頃になると毎晩、レインズの日報が届きます。

新着物件に面白そうなのが1つありました。

 

これから早速見に行こうと思います。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.10.02 Friday 22:41
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高い利回り・・・いわゆる高収益物件

こんなご時世だからか

利回りが良い物件の情報をいただきました。

ちょうど、うまいタイミングで購入されたいという
お客様もおられまして


抵当権を調べると、売買金額より高い抵当権が・・・
抵当権者の金融機関に確認しても、しどろもどろだし
任意売却というワケでもないみたいだし。

手付けを預かって契約をして
抹消出来なきゃ白紙撤回で結構ですなんて言われても・・・


仮に、上手くいったとしても、この手の話はその先にも
幾つもハードルがあるのが常。
そのお客様とも長い付き合いになりますので
不快な思いをさせる訳にはいきません。



そんな事より
やることはたくさん、あります。

夏が来る前に埋めなければいけない
物件が結構ありますし・・・


在庫一掃して
今年の夏は、ハワイにでも・・・


・・・それは無理そうなので
せめてブエナビスタを見に札幌競馬場にでも行きたいと妄想しております。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.07.08 Wednesday 00:00
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北沢2丁目新築マンション計画

3月に土地の決済を終えた物件の建設が着工されました。

下北沢駅徒歩4分
鉄筋コンクリート造地上3階建て地下1階。

地下と1階は店舗
2階3階は1Kが合計4戸。

完成は12月を予定しているので
1Kの方の募集はまだ先ですが、ペット可で
足洗い場などがついております。


南向きで南側は道路なので陽当たりはかなり良くなるはずです。


これから段々出来上がってくると思うので
都度レポします。


DSC09855 

もう1つ、北沢1丁目で来春竣工予定の間取り図も決まりました。
こちらは鉄筋コンクリート造の4階建て。
3階までは事務所になりますが、既に借り手は決まっております。
4階は居住用で1Kですが、約6帖のロフトが付きます。
池ノ上の駅からは1分の好立地です。

 

まだまだ先の話ですが、
どんな建物になるのか、期待と、両方とも土地からの案件なので
責任感から来る不安が少々・・・

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.06.08 Monday 22:12
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下北沢で木造アパートとRCマンションを比較する

賃貸マンション・アパート|構造で見る越えられない壁

これの続きです。


土地を有効利用する際、木造にするのか鉄筋コンクリート造にした方が良いのか
意見を求められることがあります。
※中間の軽量鉄骨、鉄骨などは考慮せず


一概には言えませんが、その場所の市場やユーザー層をよく調査する必要があります。

ワンルームの物件を計画するとして

若い世代が多いエリアであれば、木造
20代後半、30代をターゲットにした場合はRC

という選択がベストです。

 

下北沢エリアで私が今まで取った中での統計によると
単身時の引っ越し回数は2〜3回という方が最も多いです。


だいたいこの様なイメージです。


【1回目】 学生時代 学校から通いやすい安い バストイレ同じの 6万円ワンルーム



新社会人 会社から通える範囲であれば、とりあえず様子見で更新



【2回目】 24〜20代後半のあいだ 収入も増えたので引っ越し


【3回目】 30代前後 まだ結婚の予定は無いけど生活をグレードアップさせたい

建物を選択する際のイメージとすれば

【1】木造 → 【2】木造orRC 【3】RC



世田谷区で発行している統計書によると

北沢地域
(北沢・代沢・代田・大原・羽根木・松原・梅丘・豪徳寺・赤堤・桜上水)

総人口 142,881人 男 68,184 女 74,697
20〜24歳 10,555
25〜29歳 16,418
30〜34歳 15,429
35〜39歳 12,598

世田谷区発行 統計書 平成19年人口編より

全人口中、25歳〜29歳層が16,418人。(男8,280女8,138)
更に、細かく見ると、27歳世代が最も多く3,445人。

2年前のデータなので、そこを含む必要がありますが、
統計上のデータで言えば20台後半から30台前半の入居者が好むユニットを作れば
まず、失敗は無いという事になります。

(統計書を見ると色んな事が分かります。今後もいくつかご紹介していきます)

この層は、【2】もしくは【3】の段階。グレードアップを望む層でありますので


予算や特段特別な事情を考えなければ、
鉄筋コンクリート造、もしくは鉄骨造のマンションにすべき
ではないかと思います。

 

 

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Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.05.23 Saturday 00:00
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不動産取引の裏側

共同仲介って何?

今売買で3件、契約になりそうな案件があります。
全て共同仲介。売り主、買い主それぞれに不動産業者がつき
それぞれが協力して契約業務を行います。
成約となれば、売り主は売り主側の不動産仲介業者
買い主は買い主側の不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。

取引においての業者同士の上下関係がある

だいたいは、売り主側の業者がイシニアチブを取ります。
市場が大幅に買い手市場でなければ、たいがいは売り主側、つまり
元付けの業者が強いのです。


お前いい加減にしろよと少し怒った事

希に、プライドの高い営業マンや、元付けが小さい会社であったりする場合
客付け側が舐めてかかってくる事があります。私の場合、割と経営者とすれば年齢は
若い方なので、希にそういった事があります。
たまたま先日も、3件のうちの1件
まだ進むかどうかも分からない話で、
あの書類を出せこれをくれ
これは、どうなんだ?
おかしいいんじゃねーか?・・・

少し上等な口調だったので
普段温厚な私も、少し態度を変えました。

この話、人をこれだけ動かして進むんだろうな!

相手も月末近くで上司に詰められたんでしょう。
とりあえず、ジャブだけにしました。

 

全ては、円滑で安全な取引の為に



それぞれ、契約をまとめなければならないという共通の目的があるので
ぶつかりながらも最終的には、大小あれど意思の疎通が出来ます。

ある程度、話が進んでいくと
売り主側の業者は、買い主の人間性
買い主側の業者は、売り主の人間性
相手方の仲介業者の人間性が分かってきます。

尊敬できる相手との取引はとても楽しく
終わった後も自分のモチベーションが高まります。
でも中には、尊敬しかねる相手もいるのです。

今回の取引は、どうなるか・・・
こういったやり取りの中でも毎回新しい発見、自分の経験や能力を高められる事柄が
あったりして、それもこの仕事の醍醐味の一つです。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.28 Tuesday 00:00
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賃貸マンション・アパート|構造で見る越えられない壁

今日はあいにくの天気です。
午後に1件打ち合わせをした他、部屋探しなどのアポ、内見は全て明日に
順延。

今日は、工事の見積書をチェックしながらネットサーフィン。

・・・いや、変なサイトではなく
不動産系のサイトやブログを徘徊・・・

その中でこちらのブログで上手い表現を使われていたのでご紹介。

http://d.hatena.ne.jp/Gelsy/20081123/1227414778

賃貸物件の構造に関する事なのですが


SRC>RC>>>(越えられない壁)>>>S造>(マンションとアパートの壁)>軽量鉄骨>木造


私がこれまで接客したお客様の意見をまとめると、
鉄骨造(S造)とRCというのは同じマンションという括りなので、どちらでも良いと言う方が
多かったです。
しかし、アパート、マンションの壁には確実に越えられない壁が存在します。


家賃にしても、下北沢を例にして


アパート

image

マンション

image

ホームズ 下北沢の家賃相場 2009.4.25更新



家賃にしても1万円以上の大きな壁が存在するのです。

余談ですけど()内は募集戸数で登録のダブりもありますが
以前は木造の方が圧倒的に多かったのに随分下北沢もRCが増えたモンだと思います。


実はこの壁は、
引っ越しの回数により高さを増します。

これは、次回。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.25 Saturday 00:00
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教科書通りにはいかない話

10月には宅地建物取引主任者試験があります。

そろそろ始める・・・ゴールデンウィーク頃始めるなんて方も多いと思います。
ウチのスタッフも2人受けるそうです。

私の時は、長いと集中力が持たない事を自認してましたので
勉強期間は1ヶ月間のみ、直線だけの勝負に賭けました。

まあ、そんな事をしてたので最後の一伸びが出ず連続で1点差で落ちましたが・・・。

しかし、その翌年は見事、48点で合格!
ホントはもう少し間違っていたのかもしれませんが、自己採点だったので・・・。

 

そんな自慢話はよいとして、


不動産の世界は、この時勉強したことが
確かに、それが試験では○だけども、必ずしもそれが正解ではない
という事もあります。



例えば、借地の話。

 

AがBの所有地を賃借して、借地期間残存期間に
木造の建物をRCの4階建ての建物にするというお願いをBにし
Bはそれを却下したとします。


その様な、問題が出されたときは、

Aは裁判所に対し、Bの承諾に変わる申し立てをして
建物を建てることが出来る。


かなり略してますが、こんな答えになると思います。

 

ところが、実務ではこんな話が続きにつく事も


RC4階建ての建物を建てる際
金融機関の融資を受けます。金融機関は融資の承諾の際
Aに対し土地へも抵当権を設定したいので、地主のBから承諾印を貰ってきて欲しい
と申し出ました。

印鑑は任意です。

裁判沙汰にされ、散々な目にあったBはAに快く
印を押すでしょうか・・・

 


また、礼金の上乗せばかりやっている業者さんはこんな問題に弱いんじゃないでしょうか。

「借賃が1カ月10万円の居住の用に供する建物の賃貸借の媒介の場合、当該依頼者の
承諾あるときを除き、依頼者の一方から5万円を超える報酬を受け取ることはできない」
(※消費税やみなし仕入れ率は考慮せず)

 

 

( ゜Д゜)y-~~う〜ん・・・先日の契約では借り主から2ヶ月もらったな。
これに当て嵌めると・・・おっ20万まではOKだな。この問題は・・・ φ(._. バツ・・・と



※正解は○です。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.25 Saturday 00:00
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下北沢の不動産投資用物件

本日、オーナー様と一級建築士、ゼネコンの社長と
打ち合わせ。

熟考に熟考を重ね、討論に討論を重ね
オーナー様よりGOサインをいただきました。

DSC00292

土地は下北沢でも有数の住宅街の一角。
収益用住宅用物件としても、優秀な事業用地です。
価格も多分、3年ほど前なら一桁変わってました。


元付けの業者さんは地元の老舗。
何度か取引がありますが、とても紳士的で
私も見習わねばならない点が多々あります。


早ければ来週中にも契約という事になるのですが
毎回の事ながら、嬉しいというよりもハードルを上手く越えられるか。

多分、1番人気の競走馬に乗る騎手の様な気持ち。


馬の邪魔をしないよう、丁寧に丁寧に。
勝負所は強気な騎乗を心がけたいと思います。


上手くいけば、下北沢で2棟目の新築物件。
楽しみです。

Category: ┣ 不動産投資 不動産売買 comments(0)  Date: 2009.04.23 Thursday 14:51
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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