リノベーション、リフォームへの考え方

割と大掛かりにリフォーム工事を施していた物件2件が決まりました。

1件は築年数が38年のマンション。
和室でバランス釜と言う仕様。

IMG_9753IMG_7470

1DK26平米 65,000円と

古いけど安い

 

と言う物件でした。

ある程度募集期間を設けるのと
諸条件に柔軟に対応する形で募集すれば今の形でも
決めることが出来る自信はあったのですが


大家さんから
入ってくれる方が、少しでも快適に住んでもらえるように。

と言う事で少し大掛かりにリフォーム。

和室→洋室
枠部塗装
ガラス交換
浴槽交換

 

IMG_8280

IMG_8256IMG_8268


先日工事が終了し
さて、これから本格的に募集を

と意気込んでおりましたが、写真を撮った翌日あたりにあっさり申し込み。

 

 

元々古いけど広くて安い

物件だったのが

築年数は古いけど室内は新しくて安い

と言う物件に変わったので、当然といえば当然の結果だったのですが
即申し込みに繋がったのは嬉しいです。

 

 

もう1件は現在床の貼替中ですが
その間に申込。

リフォーム中の為、まだ写真がないのですが
床の色が強すぎて、室内が狭く感じるマイナス点がありました。

床を白いフローリング調のフロアタイルに施工し
まだ確認はしていませんが、申込が入ったという事は、おそらく
マイナス点が払拭されたのではないかと思います。

 

最近、よくリノベーションの業者から営業の電話が掛かってきます。
暗にリノベーションをすれば、家賃は上げる事が出来ますよ
新築物件と同様の家賃で貸せますよ
的な提案を不動産業者の私にリフォーム屋さんがして来られる訳なのですが

費用対効果とを充分考慮する必要があります。
高い費用をかけて長い工期を設け無理な家賃設定で募集したとしても
その家賃で決まらなければ意味が無いし、ネットでの物件比較が容易な昨今
新築の好立地な物件以外、相場よりも高く貸すことは非常に困難です。

無駄な費用はなるべく削り物件の価値を上げると言う事よりも

マイナス点を埋める

事を第一に
そして、適正な家賃で募集すると言う風に考えております。

空き物件の中には、まだこう言った提案が出来ていない物件があります。
反響が減る時期ではありますが、1日でも早く決められる努力を全ての物件に行いたいと考えています。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2011.07.01 Friday 12:12
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一般媒介

あまり意識しておりませんでしたが
一般媒介の物件が増えて来ました。

1階に移って目立つようになってきたのか
物件が決まらないからか、声が掛かる事が多くなりました。


他所のエリアだと、ちょっと競合すると難しいのですが
現状、下北沢であれば他社と競合しても勝算は充分あるかなと
自負しております。

それでも、どこでもやっている物件だと
横並びになってしまうので特徴を出すのが難しいのですが。

 

まあ、専任の物件も今、結構ありますので
募集物件が増えた分、広告作成にもう少し注力を注ごうと
考えています。




入居率を高める募集

ウィルステージで決められなければ、どこが募集しても決まらない
という位、徹底的に募集販促活動を行います。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2010.07.03 Saturday 14:27
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現場から見た定期借家契約の実情

新聞社から定期借家のアンケートが来ましたのでそのついでに。

ウィルステージでも何物件か利用しているのですが
業界の中でも未だに浸透していないフシがあり、定期借家権(以下.定借)と言うだけで紹介を
止めてしまう客付け業者も少なくありません。
また上場企業の多くも社宅として借りる際、社員に定借を借りたいなら個人で契約してくれなんて
ところも多く、貸し主にとって必ずしもメリットがあるとは言えません。

下北沢の仲介業者の多くは定借で募集していると、まず定借を外せませんか?と言っきます。
そういう業者は定期借家契約に期限付き再契約型とがあることを知らず全て前者だと思っている
事が多いのです。

今年も数件定期借家契約をしましたが、それらはたまたま全て
直接ウィルステージに問い合わせを頂いた方だったのでスムーズに成約しました。

定借で仲介業者を通した例ですと
2年前、永福町で募集した新築マンション、ここが定借だったのですが
申込み後、仲介業者の担当者に定借の説明を何度もしたのをよく覚えております。

入居希望者がA不動産に行ってそこで定借の物件を紹介してもらった。
気に入ったんだけど念の為、B不動産にも行きそこで実はA不動産の物件が気になっていると言うと
Bはここは定借だから止めた方がイイよと潰されるなんて話も結構あります。
希望者は定借の定義が理解できていない方がほとんどなので、やめておけというのは
さぞ、やっかいな契約なんだろうな、と思ってしまう・・・と言うパターン。

定借で中々募集している物件が決まらない場合、審査のレベルを上げて
通常の契約に戻すというのも一考の余地有りと、個人的には思います。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2010.02.17 Wednesday 23:19
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入居審査の話

いつも読んでいるブログに、共感できる記事が。

http://nkgw.blog45.fc2.com/blog-entry-1627.html

 

昨年建った下北沢の新築に、家賃は安く場所も良いのだけども
全く決まっていない物件があります。

理由は、病的なまでに厳しい入居審査です。

・年収は年額家賃支払い3倍以上

・勤続年数は3年以上の正社員のみ

・保証人は関東在住の親族

 

 

ウチのお客さんも、3番目の項目が引っかかってダメでした。
身の丈に合っていない物件は選んでいませんし
絶対トラブルは起こさないタイプの人だと断言できます。


管理会社の意向らしいのですが
その物件がサブリースなのか否かが気になります。
サブリースであれば、病的な審査は身銭を切ってこだわっているのだから
良いのですが、サブリースでなければ大家さんは堪ったモンじゃありません。

とっくに満室になっているのに
業者のエゴで、既に数百万は損をしている計算に。

 

入居審査で、後々のトラブルの9割は防げます。
家賃の滞納の他に色んなトラブルがありますので、
入居審査は、するべきだと思います。

 

ただ、病的までの入居審査は如何なものかと。
そんなに人に貸したくない程大事なのであれば額縁にでもいれて飾っておけば?

アパートは人に貸してナンボ。
管理会社も人に貸してナンボであります。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2010.01.25 Monday 22:24
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巡回管理

数日前の業務の事なのですが


夕方、数件管理物件の巡回に行ってきました。


毎回のチェックポイントに関しては
↓を参照下さい。

>>管理物件の巡回点検

2009.10.10 021 

今回廻った物件は
全て、電球切れも無く、隅々まで掃除が行き届いておりました。

  2009.10.10 017 2009.10.10 020 2009.10.10 017

植栽への水やりが甘い感があったところが数カ所ありましたので
それは、各清掃員に指示しないといけません。

2009.10.10 015


毎日、点検に行けるわけではないので
巡回清掃対応物件に関しては



作業員に、デジカメを持参して貰い
異常箇所があった場合は全て写真に撮って
報告して貰うことにしております。


ゴミの出し方が悪い

IMG_1982 IMG_1983 IMG_1985 2009.10.10 010

違法駐車
2009.10.10 095 086
粗大ごみの不法投棄
 2009.9.13 109 2009.9.13 107

まあ、色々あります^^

 

こういった日常の管理にお困りの大家さんがおられましたら
是非ご相談下さい。
(世田谷区中心ですが・・・)

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.10.24 Saturday 23:00
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良い不動産管理会社の条件

3連休も残すところ1日。
この2日は、業者さんからの問い合わせは少なく
もちろん、営業の電話なんかも無いので、ホトンド電話がなりませんでした。

いつもの休日より
エンドユーザー様からの問い合わせは少ないものの
管理物件への問い合わせに集中しています。

 


私は、良い管理会社とは
質の高い入居者を早く入居させる事だと考えています。

そして、管理している物件に関しては
自社が一番客付け能力が高くなくてはいけません。


>>なんだ・・・いつも
情報は抱え込まず公開しろ
って言ってる癖に自分の物件は抱えているのか!

 

いや、そうではなく
もちろん、情報は広く公開します。

 

自社のお客様だから、優先させるという事もしません。

 

あくまでもオーナーの利益を第一に考えて行動します。

 

その点はぶれる事はありません。

 

 

 

ここ1、2ヶ月の下北沢の不動産事情はかなり悪いです。

人気が陰りが出たのか、景気の影響か
もちろん、6、7月は最も人が動かない時期ではありますが、
それにしても動かない・・・

 

右から左だった人気物件、新築物件が軒並み空いています。



仲介専門の業者さんから問い合わせが来たかと思えば
やれ礼金の上乗せだの、広告料よこせだの・・・


業界全体がおかしな流れになっているような感じがします。

 

 

そんな流れに流されないため
大事な物件を流させないためにも


常に、ユーザーと向き合いニーズを掴んでいれば
物件をより良くする提案が出来て
長く空室にさせてしまうような事は無いと確信しております。


 

今日は、管理物件が1つ決まりました。
明日、明後日、明明後日と管理物件の内見があります。


4連勝・・・
までは都合良く行くか分かりませんが
せめて3勝1敗、最悪イーブン・・・・

 

まあ・・・

力を抜いて頑張ります。

 

 

 

 

入居率を高める募集

ウィルステージで決められなければ、どこが募集しても決まらない
という位、徹底的に募集販促活動を行います。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.07.19 Sunday 22:27
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新築物件の打ち合わせ

本日は秋に竣工する新築物件の御施主様がお見えになりました。

先日ある程度のお話をさせていただいたので
本日は

家賃査定書
管理内容説明書
周辺市場調査報告書
周辺事例

をお渡しし簡単に説明させていただきました。

市場調査は、時間の関係で100%とまでそろいませんでしたが
まあ、及第点ではないかと。

DSC00011 

大手仲介業者との競合なので
受託できるか分かりませんが、今後の展開が楽しみです。



この他、下北沢では冬から春にかけて新築物件を2棟扱わせていただきます。

ある程度の計画は出来上がってますので
その内ここら辺にUPしていきます。

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Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.06.22 Monday 20:33
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巡回清掃のキャパシティ

先日、賃貸管理物件のキャパシティの話をさせていただいたのですが

管理戸数は限定
http://willstage.jugem.jp/?eid=96

巡回清掃の方は、数が多いほどスケールメリットがあり、数に比例しコストパフォーマンス
が上がります。

ただし、このサービスはあくまで賃貸経営の延長線上で考えている
サービスなので、あまり増やしてしまうと私の方でフォローが出来なくなってしまいます。

人を増やせば良いんじゃないか

という考えも持ちましたが
人を増やして失敗する例もありますし
何より、チームの『志』と『和』、サービスの『質』にこだわって事業展開していきたいと
考えておりますので増員は今のところ考えておりません。

 

必然的に巡回清掃の戸数も上限をつくる事になります。

受託する場所にも寄り切りなので
アバウトでありますが、あと100世帯増やしたら巡回清掃サービスも
新規受託を止めようと考えております。


今の受託件数からいくと
管理受託よりこちらの方が締め切るのが早いかもしれません。

 

管理戸数も巡回清掃も
限定、限定って怠けるな!


と怒られるかもしれませんが、
人も物件も数が増えると質が下がるのが、この業界。

身の丈にあった経営をしようと日頃から考えております。



目標値に達するまで頑張ります。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.06.15 Monday 14:23
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管理戸数は限定

ウィルステージを立ち上げて3年たちました。

多くの皆様のお陰で、順調に管理戸数を増やすことが出来ております。

自分の中では管理戸数500戸を上限として考えております。

というのも、仲介やアシスタント的な人間は別として
いわゆるプロパティマネージャーを採用するつもりはありません。


今まで自分が経験した中、自分の能力から考え
500戸以上増やしてしまうと管理の質が低下してしまうと考えております。


今までもこれからも管理の質にこだわって
邁進していく所存であります。


でも、まだまだ500戸の頂までは
遠いんですけどね。


頑張ります。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.06.09 Tuesday 22:31
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賃貸管理とプロパティマネジメント

プロパティマネジメント。
直訳すると資産管理、財産管理。


欧米で生まれたこのシステム
従来からある賃貸管理の進化版として扱われることが多く
私自身、日常業務においてこの考え方を尊重しておりますが
無視する考えも割合あります。

一番の違いは収入面。

プロパティマネジメントは、オーナーからのコンサルティイングフィー(管理料など)を
収入の基本と考えております。

欧米では数十戸、数百戸単位のアパートメントなんかがザラにあるでしょうから
それでも良いと思います。

日本では、10戸以下の共同住宅が大半を占めます。


また、管理会社も100戸に満たない会社もあり
管理料ももらえない物件もあるだろうから、管理料だけでは成り立ちません。

ウチは一般管理を入れれば300戸くらいですが、管理料をもらえないところの方が
むしろ多いです。

管理戸数が数千件ある某老舗管理会社が、これまで管理料をもらっていない物件の方が
多かったので全物件管理料を取ろう!と全社を挙げて取り組んだそうですが
かなりの数が解約となり途中で頓挫したそうです。


昔から大家業を営んでいる方には、理解しがたい話なのです。


あまり、コンサルティングフィーなどに固執してしまうと
あの会社は、管理費や修繕費、小銭をむしり取ってくる と言われてしまいます。

 

 

その部分は、従来からのやり方
仲介手数料や募集時の広告代を基盤に、物件の維持管理はある程度までは
無報酬のサービスと割り切る事も必要だと思います。

 

その他にも色々矛盾する部分がありますが、
いずれ時間があるときに書きます。

Category: ┣ プロパティマネジメント comments(0)  Date: 2009.04.22 Wednesday 02:02
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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