年末に必ず行う事

空き物件で現地に鍵が置いてある物件の
鍵の回収です。


昔の話ですが、ホテル代わりにした輩がいました。
たまたま、正月休みに前を通りかかり、何か様子がおかしかったので
入ってみると、中に男が寝ていました。
たたき起こし、ヘッドロックをかけ、そのまま交番へ。

あとで、警察官に聞くと
忘年会で用を足したくなり、ちょうどその部屋が目に入り
メーターボックスにあった鍵を見つけそれで入ったとか・・・
何故鍵がそこにあったのが分かったのか、と言うと以前部屋探しをした際に
こういうところに、置くのかというのを学習したとか。


それ以来、毎年年末と長期の休みの前は鍵の回収をしております。

 

まあ、年末までに空かせない事が1番大事なのですがね。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.12.29 Wednesday 14:34
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賃貸住宅での自殺を巡り、遺族が家主から高額な損害賠償を請求されるケースと言うニュースを見て思い出したこと



賃貸住宅での自殺を巡り、遺族が家主から高額な損害賠償を請求されるケースが相次いでいるとして、全国自死遺族連絡会(宮城県仙台市、田中幸子代表)が22日、一定のルールを定めた法律制定を求める要望書を内閣府に提出する。

連絡会では、弁護士や大学教授らとともに研究会を設立。法案のたたき台を作るため、被害の実態調査にも着手する。

自殺のあった物件は、家主にとっては借り手がつかないなどの「被害」が生じることがあり、「心理的瑕疵(かし)物件」として遺族に損害賠償を求めることも多い。しかし、連絡会によると、遺族の混乱につけ込み、過大に請求するケースが相次いでおり、同会に寄せられた約200件の事例の中には「室内全体の改装費などとして約700万円を請求された」「おはらい料も求められた」といったものもあった。

 

ウチは、賃貸管理会社なので貸し手側の意見になってしまうのですが

今、事故物件を集めたサイトとか
安いからと言って事故物件を探す人とかいるみたいですけど
どうなんでしょうね。

私は実際、そういう物件を何件か扱ったことがありますけど
自殺があった物件て全然借り手がつかないのです。

何年か前に(ウィルステージを始める前)、ある物件で自殺ではないのですが
事故(殺人とかそういう類ね・・・)がありました。

分譲マンションで、購入後、すぐに転属となってしまい
仕方が無く、貸すことにしたそうです。

賃貸後、半年くらいで事故が起きてしまいました。
法人契約で良い借り主が見つかったと喜んでいたのに一転地獄に突き落とされた
気分になったそうです。

 

実況見分とか、そういうやりとりがしばらくあったのですが
その後すぐにリフォームをして、貸しだそうと決めておりました。


ローンは待ってくれないわけですからね・・・。

 

ほぼスケルトン状態にして作り直す手配をしました。
ところが、リフォーム屋が中々、やりたがりません・・・。
毎回使っていた業者に頼み込みましたが、1人でやる作業でも2人分の人件費を要求されたので
単純に、倍額の料金がかかりました。

ほぼスケルトンと言っても、全部ではないので
血がとれない箇所があり、これは特殊清掃の業者を手配しました。
金額は覚えていませんが、えらい高かったと言う記憶はあります。


施工の時間も通常の倍かかりました。
夜は工事やんねーとか、分譲マンションだったので
この日は工事がだめだとか、土日はやるなとか、子供の帰る時間までには終わらせろ
とか、とにかく大変でした。


やっとの事で、リフォームが終了。
そういえば、リフォームの前にお祓いをいれました。

ようやく募集と言う事になり

フルリフォームはしたものの
やはり事故物件、それでもローンはあるしと言う事で
とりあえず、ローンの支払額での募集という事にしました。

資料を作り、広告の下にこう記しました。

重要告知義務あり。内見される前は必ず事前にご連絡ください。

 

今でもたまにこういう広告を見る機会がありますが
見るたびにこの時の事を思い出します。

 

 

また募集と平行して
事故の被害者とやりとりをするわけですが
これが、壮絶を極めました。
ちょっとこれはここには書けないので、興味のあるご友人は酒の席ででも聞いてください。

 

募集の方は、ローン金額でとはいえ、相場よりかなり安い金額でしたので
当時、ネットではなくて住宅情報誌が主流でしたがそれに掲載した途端
かなりの電話が鳴りました。エンドユーザーから仲介業者から
全部で100件くらい問い合わせが来ました。


で、電話で事故のことを伝えると
その内残るのが全体の3割、だいたい30人です。

 

30人と内見の約束をしましたが、
内見前にキャンセルされた方が、半分残ったのが15人。


うち、5人が部屋の前で内見をされず帰りました。

 

10人が見ましたが、ほとんど1分以内で内見を終了しました。

鏡に何か映ったと言って慌てて逃げ出した人もいました。
それ、私だったんですけどね・・・写ったの。

 

最終的に具体的に検討するまで残ったのは3人くらいでした。

で、その内の1人が、募集金額から2割くらい減額希望を出し
申し込みをしてきました。

 

職業を言えば、ああ、なるほどね
と言う方でした。

 

貸し主としては、毎月マイナスにはなるけど
しばらく待ったとしても、借り手がつく保証はなく
1割でと折衝したものの相手も強気で、仕方が無く2割減で
減額交渉を飲みました。いや、飲んでいただきました。大家さんにね。

 

 

その後、管理者としての責任を大家さんではなく
大家さんの親御さんから問われたり、入居者とのやりとりもあったので
まあ大変でした。


ぶっちゃけると
業界に入って3年目くらいで起きた事件なので
当時は本当にへこみました。
真剣に、オレはこの仕事は向かないと思いましたね・・・。

それでも救いだったのは
大家さんが、『誰が悪いわけでも無い。みんなが被害者なんだ』

と言ってくれたことです。


『君が不動産業界にいる限りこういう事もあるんだという事を皆に伝えて欲しい』

とも言ってくれました。

実際ここまで文章にするのは今回が初めてなんですけどね。


その会社を離れ、当然私の手からも物件は離れましたが
今でもその大家さんから自宅へ年賀状が届きます。

 

 

ちょっと横道に逸れましたが

法外な請求と言っても実際いくらから法外というのか
分かりませんけど、当事者は本当に大変なのです。


残された家族ももちろん、気の毒で、こういうやりとりは胸が痛みます。

 

こういう事に対して一定のルールはありません。
もし作るのであれば、お互いが不幸にならないようなルールを作って欲しいものです。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.12.21 Tuesday 23:59
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空室対策について 今まで有効だったテクニックは通用しない

空室対策に関しては過去に散々書きました

 

2007空室対策

空室対策と成約と

新規物件

決まる物件、決まらない物件

空室対策@下北沢

空室対策の考え方

 

空室対策に関するノウハウは書籍やWEBなどで数多く公開されています。

 

1つだけ言えることは

 
どこの地域でも

今まで多少有効だったかもしれない
小手先だけ替えるだけのテクニックは全く通用しないほど厳しい状況下にある

と言うことです。

 

当社で受けている物件も、右から左へと言うケースがだいぶ減ってきました。


物件への集客は受けている物全ての物件毎日、どうやったら試行錯誤を繰り広げております。

 

 

空いている物件にようやく申込みが入った!
と思ったら夢だったと言う事が多々あります。

 

まあ、無い頭を使って色々考えます。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.11.26 Friday 23:40
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空室対策の考え方

最近、空室に関する相談がとても増えてきました。

以前、ホームズさんが既存の大家さんを対象に
賃貸経営をしていて今までに経験した悩みと言うアンケートを公表しました。

その時は、空室率が高いと言うのは
滞納、部屋の汚損、税金、ゴミのトラブルの次の5番目でしたが
今同様のアンケートを取ったら、空室率が1番になるんじゃないかな。

image

そんな訳なので、

このHPを見たと言って電話をかけてきてくれる方が増えました。


そのホトンドが、ウィルステージは何か革新的なことをしているんじゃないか?

と言う期待を持ってこられるみたいなのですが


そんな、攻略法があったら
今頃本でも書いて、有料メルマガをやって左うちわで毎日競馬三昧です。


ウチだって、決まらなくて困っている物件はあります。


8万円〜10万円前半の専任物件と
店舗の専任物件は早々に決まる傾向にはありますが
それは別と考えて・・・。


日々の営業活動の中で心がけているのは


常に物件を動かすと言う事です。


情報の発信方法(写真や周辺写真、コメント)、管理(マメに見に行ったり、メンテナンス)
提案(巡回・内見時に気付いたことを大家さんに報告し改善出来る部分は変えてもらう)

あとは家賃、初期費用などの初期費用。
(専任物件が決まる傾向にあるのは、条件をニーズに合わせる
と言う作業をしているからです。)

この中でも提案する事に特に重きを置いています。

家賃を下げると言えば嫌われるから、そのままにしてたら
ずっと決まらないまま、どこかに抜かれて終わりです。

どうせ散るなら、勝負を挑んで散りたい


と言うような覚悟みたいなモノが必要です。

 


難しく書いてしまったかもしれませんが


基本に忠実に 常に周りを見て 諦めない

と言う事が重要だと思います。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.11.12 Friday 14:52
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賃貸物件のニーズの変化

下北沢賃貸市場でのメインユーザーは20代半ば〜30代前半。
当然の事ながら、長いスパンで見れば世代も代わりますし、経済情勢でニーズも大きく変化してきます。

特にここ1、2年で賃貸物件のニーズが大きく変化してきました。

多少、古くても

家賃(割安である)
広さ(家賃の割に広い)
収納(収納が大きい)
過ごしやすさ(陽当たり、住環境良、静か、治安)


これに、初期費用が割安である。

 

こういった物件にニーズが集中しています。


逆に、新築マンション デザイナーズマンション


の金看板が、徐々に薄れている感があります。

去年から今年にかけて特にこの傾向が強くなっている気がします。


ここら辺の変化に関しては、常に現場で掴んでいくしかないですね。

 

と言うわけで、以前開催したある企画を再度やろうか、と考えてます。
詳細は、また今度。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.10.24 Sunday 14:21
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解約の数、増えてません?

9月10月は物件が下へ下へと流れる移動が増えているようです。
つまり、現状より安い物件へ引っ越しをするという流れ。
相場が下がっているので、現状より安いと言っても
今より同等、もしかしたら今よりやすくてハイグレードなんてケースも
あります。

また、以前に比べて初期費用が掛からないというのも
流出するきっかけを増やしています。
ちょっと前まで敷金2ヶ月、礼金2ヶ月がデフォルトだった下北沢も
最近は、敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、または敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の物件が大半
となってきました。

引っ越しのハードルが下がった影響で
現時点で満室の部屋も、いつボコボコ空き出すか分かりません。

退室きっかけの第1位は、更新。

更新の2〜3ヶ月前に前に入居者は動きますので
流出を防ぐには、遅くも3ヶ月前に何らかのアクションを起こす必要があります。


特に、今の募集家賃より明らかに高い部屋は要注意です。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.10.14 Thursday 14:34
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家賃滞納と当社のアベレージ

毎月月末〜10日過ぎまで督促業務をほぼ毎日行っております。

現在管理物件では、

月末入金のところ、翌月10日まで未入金

家賃管理を行っている物件 2%
家賃管理をしていない物件 4%


1ヶ月遅れ

家賃管理を行っている物件 2%
家賃管理を行っていない物件 3%

 

2ヶ月遅れ

家賃管理を行っている物件 0%
家賃管理を行っていない物件 1%

 

3ヶ月遅れ

無し

 

強烈な督促は行いません。

徐々に対応は変えますが、そう声を荒げたりはありません。
ただし、催促の回数は徐々に増やしていきます。


入居前の内見から入居審査から私が行っているので、最初の段階で
この人は、遅れるだろうな、と言うのがほぼ100%分かります。
審査は通し、入居OKとしたとしても
注意人物としてマークし、1日でも遅れたら催促します。

 

まあ、大したノウハウはありませんが
過去に強烈な滞納者と対峙した経験何度もあり
解決してきているので、この分野に関しては最強のレベルにあると自負しております。

 

残念なのが、mixiやブログ経由で
滞納者がいるんだけど、何とかして欲しいといった相談をうけるのですが
最終的に悪質な滞納者と対峙するには、やる方も相当な覚悟と労力が必要です。
管理していたり、私が紹介した方であれば
私が最後まで責任を持ちますが、前後関係の分からない話に顔を突っ込む事は
できません・・・。

 

一応は不動産業者なので
基本は、斡旋などの前向きな事を中心にニコニコ顔で過ごしたいですからね。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.10.12 Tuesday 14:14
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最近の相談で多い事案

サブリース物件で不動産会社より家賃が入らない
と言う相談がだいぶ増えました。

話を聞くと、不動産会社とサブリース契約を結んでいるので
実際に誰が住んでいるのか分からないと言うケースが意外と多い。

私の以前勤務していた会社も随分サブリースを行っていましたが
必ず、大家さんには申込書を渡しておりました。
それが、デフォルトであると思っておりますが、意外と伝えていない方が
多いようです。

不動産会社が滞納しているが、入居者が誰が入っているのか
分からないので手の打ちようが無いというのです。

となれば、

早々に入居者にコンタクトを取り
事情を伝えて家賃の振込先をご自身に変更して貰わなければ
いけません。

その場合手ぶらで行っても
怪しまれるだけですので

登記簿謄本ご自身の顔写真付きの身分証明
サブリースの賃貸借契約書
を持って、部屋の前で入居者を待つしかないですよ

と伝えました。

皆様、不動産会社に不信感があるのか
この相談が来る方のホトンドが非通知着信。


だいたいそこまで言うと、ありがとうございましたと
サッサと電話を切ってしまうのですが、恐らく他にも相談して
同じ様な答えなので斬新な案を聞きたかったのかもしれませんが

 

後は、滞納している不動産会社に怒鳴り込むしかないですね・・・
それが、無理もしくはやってもダメだったと言う事なんでしょう。

 

とにかく、一刻も早く家賃が流れていくのを止めるのが先決です。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.07.22 Thursday 14:43
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景気が悪くなると増えそうな話(2)

前回のエントリーのつづきです。


昨年の暮れの話ですが、こんなことがありました。

 

大きなずた袋を持った男性が部屋探しにやってきました。
その男性は10万円くらいの部屋を希望とのことで
物件資料を物色、中から比較的駅から距離の遠い2件を選び
内見したいとの事でした。
予算的に、もう少し駅近で新しい物件があるのでそちらも薦めたのですが
あまり気に入らなかったようで、とりあえず最初に選んだ2件を内見しにいきました。

ところが、2件ともものの数秒で内見終了。

何か大きく意図が外れていたと言う感じを受けました。

内見した2件のウチ、1件は管理会社立ち会い、1件は鍵を預かっていた物件でした。
後で分かったのですがその男性は部屋自体には興味はなく
現地に鍵の置いてある物件を知りたかったのです。

年末に近かったので、年末年始に暖を取れる物件を探していたんでしょう。

 

意外とこういったケースは多く、特に暮れ〜正月にかけてあります。


ウィルステージでは、空いている部屋へこういった事も想定し
定期的に見回りへ行きます。

空き部屋の巡回点検 >> http://willstage.jugem.jp/?eid=112

 

住んでいないはずの部屋で火事でも起こされたらたまったもんじゃないですからね。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.03.16 Tuesday 22:32
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景気が悪くなると増えそうな話

先日、管理しているアパートに住んでいないはずの人の名が記載された郵便物が届いてました。

 

その郵便物というのが問題で督促状ばかり何通か。
住民票を移して、おそらく免許証や保険証もこの物件にして
金を借りまくったのでしょう。

今の住民票の登録システムだと、住所と建物名、部屋番号が分かれば
移転手続きが出来るそうで、共同住宅で、この手の手段が使われる事があります。
特に1R、1Kなどで学生であれば住民票までは移さない事が多く、役所でも
二重にその部屋が住民登録されればクエスチョンが付き管理会社に連絡される
ケースもあるでしょうが、そうでなければ誰も気付きません。

たまたま、今回は入居者が決まったので
ポストに貯まった投函物を捨てに行った際に気付いたのですが
入居者が入ってしまったら、前の入居者宛に何か届いてるな・・・で済んでしまったかも
しれません。

 

取りあえず、書類が来ていた金融機関と役所に電話し現在調査中。

そういえば、少し前にその建物に問い合わせがあり
条件も何も聞かずに、空いているかどうかだけを確認してきた人が
いましたが、あれが怪しかったのかもしれません。

 

昔からこの手の手法はあったのですが今後も増えていきそうです。
空き部屋を狙った不法行為は、もう1つありまして、そちらの方が厄介です。
その話は、次回に。

Category: ┣ 賃貸経営のリスク comments(0)  Date: 2010.03.15 Monday 23:02
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ウィルステージの建物巡回サービス、清掃業務
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