世田谷区下北沢の賃貸管理アパートマンション経営

動きが悪いとされる3連休の初日は不動産業者というか建設会社の営業の様な1日でありました。

午前中は、雨漏りをしている可能性のある建物があり
その大家さんから設計図を預かり、怪しい箇所のチェック。
これからは雨の少ない天気になるとはいえ、可及的早急に調査し修理をしようと考えております。

午後はお世話になっている会社の社長から電話があり
検討している土地があるので一緒に来て欲しいとの事で設計士さんと3人で土地の調査と
概算のシミュレーション。社長とは何度も取引をさせていただいておるのですが
その場で数字を出さないとイケナイのと、高度な見解を瞬時に出さないといけないので
毎回緊張の連続です。

その後は新築２棟の現場廻り。

先日引き渡しが済んだ土地が、早くも6mほど掘られており
作業の早さに驚きました。

前回のエントリー 北沢一丁目の売り地

最後は、現在募集中の新築。

募集資料は既に公開しているモノの
詳細のHPはまだ作っていないので、連休を利用して
作成、完成させる予定です。

今月は雨が多かったせいで、予定より工期がかかっています。

それでも職人さんの頑張りで25日には
足場が取れそうです。

ようやく一部ですが内見が可能になります。

本日初めて居住スペースに入り
見学させて貰いました。

思っていたより広く感じました。

足場が取れればもっと明るく広く見えるのかもしれません。
収納も大きかったです。

足場が取れて内見が可能なのは、
店舗部分のみ。

居住スペースは、工事が追い込みなのと
歩くスペースが確保できないので微妙なところであります。

順調にいけば、 来週末にはお披露目出来るかもしれません。

全体的に、反響が落ちている昨今

早期に決まっている物件、反響が多い物件は以下のような条件です。


・下北沢10分圏内
・２ＤＫ（2人入居できる）
・13万以内
・マンションタイプ（できればＲＣ造）
・出来ればペット可
・築10年以内

数年前は、築浅の１Ｒ、１Ｋが断然人気でしたが
そのタイミングで入居された方の次のステップなのか。
ここ１、２年カップルでの入居がとても増えております。

供給が１Ｒ、１Ｋに偏っている為
上の条件に当て嵌まる物件は、かなり早く決まっております。

現在、上の条件に当て嵌まる物件を募集させていただいておりますが
募集数日で資料請求が10件。通常はこのタイミングで来るのは多くて2、3件なので
この数字はかなり優秀です。



これからの下北沢の物件は、１Ｒ、１Ｋは供給過剰気味で
よほど、物件に競争力（デザイン、立地、設備）が無いと厳しくなってきます。
利回り重視で考慮すると２ＤＫ、13万内は厳しいところでしょうが、稼働率は高く
空室の心配は低いです。

ご参考までに。

店舗物件、飲食が出来る物件が次々と成約になりました。
また新しく追加された物件もございます。

住宅系は、若干動きが悪く値下げした物件も少なくありません。
値下げ物件は
こちらにまとめておりますので是非ご覧下さい。
http://shimokita.co.jp/for_rent.php?Remark=%C3%CD%B2%BC%A4%B2&PageTitle=%C3%CD%B2%BC%A4%B2%A4%B7%A4%DE%A4%B7%A4%BF%A1%AA%A1%AA%C1%E1%A4%A4%BC%D4%BE%A1%A4%C1%A1%AA%A1%AA%A1%AA&Station=%B2%BC%CB%CC%C2%F4&

ウィルステージの新着物件はＲＳＳにて配信しております。

http://shimokita.co.jp/rent_rss.php

下北沢で物件を探されている方は是非ご登録下さい。

取得しました。

下北沢の不動産業者では、初。（多分）

調子に乗ってドンドン発信していく所存であります。

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1日遅れではありますが、本日午前で仕事を切り上げ
行って参りました。

 

つい先日、３歳のお参りに行った気がしていたのに
あれから４年かあ・・・

仕事の関係で、娘とはたまにしか会うことが出来ませんが
会う度に、少しずつ女の子っぽくなっていくのが
嬉しいような、寂しいような・・・

空き部屋の水道の使用料は誰が払うの？

昨年末、アパートを購入しました。

元々入居している物件を購入したのですが、今年の夏に1人入居者さんが退去され
空室になりました。

現在もまだ次の方が決まっていない状況です。

先日、水道局より電話が来てその部屋でメーターが動いているので
水道代金を徴収したいので請求先を教えて欲しいとの連絡がありました。

恐らく清掃時に使用したものなので、管理会社へ連絡して
水道代を支払って貰うようお願いしました。

すると、『それは、大家さんが支払うべきモノですよ』

清掃は管理会社にお願いし、それなりの料金を支払っています。
当然水道代も含まれているものだと理解していたので、この負担は納得がいきません。

担当者に問い詰めても

『それが、普通です。どこもそうです』

との事でしたが、一般的にはどうなのでしょうか。

基本的には大家さん負担となります。


不動産に関わるモノの考え方の1つに

受益者負担の原則というモノがあります。

一般的には公共事業などで利用される言葉なのですが、この考え方は不動産にも
当て嵌まります。

管理契約をした際に、空き部屋の水道代は管理会社が負担すると
明示されていた場合とか、一括借り上げ、サブリースであれば別ですが
通常の管理契約や専任媒介契約の場合、あまりそういう特約は聞きません。

電気代も同様の考え方となります。

ブレーカーを元から切ることもありますが、清掃時も使いますし
内見も昼に来るとは限りません。

煩わしいかもしれませんが、お支払いして経費として計上するのが良いと思います。

先月末に申込みを頂いて
今月に入って早々に申込みをいただいた物件です。

 

下北沢から徒歩6分、南口商店街からすぐの便利な立地。


整体院の店舗用途としてご利用になられます。

知り合いの不動産業者が店主さんの患者さんで
肩こりを治すのにとても長けているそうです。

私は、肩こりとか、腰痛とか今のところ縁がないのですが
こりに悩んでいる方に紹介したいと思います。


ありがとうございました。


下北沢整体室
03-6450-7654（予約制）

今日は不具合の対応、連絡の多い１日でした。


エアコンの交換

ヤマダ電機さんで購入したエアコンが今日取り付け。
数日前に廃棄するエアコンを処分するリサイクル券を入居者さんに
郵送したらしいのですが、何故かそれが届いておらず
処分するエアコンを業者さんが持っていけないという事で一悶着。
入居者さんも良い方で後日、リサイクル券を送り直してそれが届いたら
処分に業者が行くと言うことで泣き寝入りしたのですが
それを聞いた私は
10数?のワンルームに何日も捨てるエアコンを置かせる訳にはいかんと
担当者と電話で押し問答。（脅かしてないですよ＾＾）
何とか当日に持っていって貰う事が出来ました。
ヤマダ電機さんお手数おかけしました。

先日のアンテナの件

http://willstage.jugem.jp/?eid=269

結局、テレビの設定で出来ることは全て行ったモノの
テレビの閲覧は出来ずに、電気屋さんを呼んでブースターを交換することに。
交換したところ、問題なく映るようになりました。


そして、別の物件でまたエアコンが付かない

電気を入れても
すぐに電源が切れてしまうとのことでした。
もしやと思って、現地へ行ったところ、ガスの開栓をしていなかった為
エアコンが付かず。
ガスエアコンなのです。


宅配ボックスに１ヶ月くらい放置されている荷物がある

これ、結構あるんですよね・・・
２週間放置するとこちらで一旦保管するというルールを作っているマンションも
あるのですが、全部でやるのもなかなか・・・

入っていたのは、カタログでした。



その他、
建て付けの不具合、カギを落とした（結局見つかったそうです）
など、不思議と管理の対応に追われた１日でありました。


最後に、営業的な良い話が１件。
ツイッターでつぶやいておりますので
そちらをご覧下さい＾＾http://twitter.com/willstage